Les obligations du locataire vis-à-vis du bailleur

Les obligations du locataire : ce que dit la loi

Les obligations du locataire sont encadrées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 7) et les articles 1728 et 1729 du Code Civil. Elles sont inscrites dans le contrat de location au même titre que les obligations du propriétaire. En signant le bail, les deux parties s’engagent à respecter leurs obligations respectives. Du côté du locataire, les obligations sont les suivantes :

1. payer le loyer et les charges conformément aux dispositions du bail ;
2. utiliser paisiblement le logement loué en respectant la destination (l’affectation) définie dans le contrat ;
3. prendre en charge l’entretien courant du logement ;
4. permettre l’accès aux locaux pour effectuer des travaux d’amélioration ;
5. s’abstenir de transformer le logement sans accord écrit du bailleur ;
6. souscrire une assurance contre les risques locatifs ;
7. laisser visiter le logement en cas de mise en vente ou en location.

Les obligations du locataire et du propriétaire mentionnées dans le bail sont assorties de droits des locataires et des propriétaires. Deux sujets à retrouver dans nos articles du Guide.

Le paiement du loyer et des charges

Payer son loyer et ses charges : voilà l’une des premières obligations du locataire inscrite dans la loi. La date de paiement est fixée dans le bail pour toute sa durée. En cas d’impayés de loyer, le propriétaire est en droit de mettre fin au bail et demander l’expulsion du locataire. Généralement, l’échéance du loyer est mensuelle. Dans de rares cas, elle est trimestrielle. Les charges comprennent les dépenses endossées par le propriétaire pour l’entretien du logement et les taxes locatives qui sont ensuite récupérées auprès du locataire. On parle de charges récupérables ou charges locatives.

L’usage paisible et le respect de la destination du logement loué

L’usage paisible du logement sous-entend que le locataire doit disposer de son logement de façon raisonnable. À ce titre, il doit occuper personnellement la location (tout en gardant la liberté d’héberger des proches) sans troubler la tranquillité de ses voisins. En cas de troubles du voisinage, le propriétaire peut obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

L’obligation de respecter la destination des locaux signifie que le locataire ne peut faire usage du logement que dans les conditions prévues par le bail. En pratique, un logement loué à usage d’habitation ne pourra pas servir de local professionnel. Sauf si le propriétaire y consent.

La prise en charge de l’entretien courant du logement

Sauf cas de force majeure, de vétusté ou de malfaçon, le locataire est présumé responsable des détériorations ou pertes survenues dans le logement sur toute la durée du bail. C’est donc à lui qu’incombent :

• l'entretien courant du logement et des équipements cités dans le contrat de location ;
• l'ensemble des réparations locatives fixées par décret du 26 août 1987.

En ce qui concerne l’obligation du locataire en meublé, il faut ajouter à l'entretien courant du logement, l’entretien des meubles présents dans le logement, y compris le linge et la vaisselle.

Le libre accès aux locaux pour travaux

Le locataire a l’obligation de laisser l’accès au logement dans les cas suivants :

• travaux d’amélioration des parties communes ;
• travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien du logement ;
• travaux liés à la performance énergétique ;
• mise en conformité aux normes de décence.

Le propriétaire est tenu d’informer le locataire sur la nature et la durée des travaux. Sauf accord du locataire, les travaux ne peuvent pas être programmés le week-end (samedi et dimanche) ni les jours fériés. Une durée de travaux supérieure à 21 jours peut entraîner une diminution du loyer. Le locataire peut demander une rupture de bail si les travaux rendent le logement inhabitable ou dangereux.

L’interdiction de transformer les lieux sans le consentement du propriétaire

Aucune transformation notable ne peut être effectuée sans l’accord écrit du bailleur. Au mieux, le locataire peut ne pas être indemnisé pour ses travaux. Au pire, le propriétaire peut demander au locataire de remettre à ses frais le logement dans son état initial.

L’obligation du locataire vis-à-vis de l’assurance contre les risques locatifs

Dès la remise des clés, le locataire a l’obligation de souscrire à une assurance couvrant les risques locatifs (assurance multirisque-habitation couvrant les dégâts des eaux, l’explosion, l’incendie…). Puis chaque année, il est tenu de produire une attestation prouvant la souscription d’une AMH (assurance multirisque-habitation), si le propriétaire en fait la demande. À défaut d’assurance, le bailleur peut résilier le contrat de location ou souscrire une assurance de son choix pour le compte du locataire contre remboursement.

La visite du logement pendant le préavis : une obligation du locataire sortant

À la fin du bail, le propriétaire est autorisé à faire visiter le logement lorsqu’il est mis en vente ou en location (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). L’obligation du locataire concernant la visite du logement est limitée à deux heures par jour à l’exclusion du dimanche et des jours fériés. L’horaire des visites est défini d’un commun accord entre le locataire et le propriétaire. Dans le cas contraire, les visites se déroulent entre 17 et 19 heures.

En cas de manquement à ses obligations, le locataire s’expose à des sanctions allant de la résiliation du bail à la conservation du dépôt de garantie partielle ou intégrale.