Restitution du dépôt de garantie : délais et retenues éventuelles
La restitution du dépôt de garantie intervient à la fin du bail. Quelles sommes peuvent être retenues ? Quels sont les recours en cas de désaccord sur le montant du remboursement ? Quelques clés pour comprendre le mécanisme du dépôt de garantie et les règles encadrant sa restitution.
Dépôt de garantie : définition selon la Loi de juillet 1989
Conformément à l’article 22 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 dite Loi ALUR, le dépôt de garantie est versé à la signature du bail au propriétaire (par le locataire, la personne qui s’est portée caution ou un organisme d’aide au logement) lorsqu’il est prévu par le contrat de location. Cette somme équivalente à un mois de loyer hors charges (location vide) voire deux mois de loyer hors charges (location meublée) est acquittée au moment de l’entrée du locataire dans les lieux.
Le but de ce versement : garantir l'exécution des obligations locatives du locataire telles que le paiement du loyer et l’entretien du logement. En cas de défaillance du locataire ou si des dégradations sont constatées lors du départ du logement, le bailleur peut déduire des retenues sur le dépôt de garantie.
Il faut souligner que le dépôt de garantie ne peut pas :
- s’appliquer lorsque le loyer est payable d’avance sur une période supérieure à deux mois ;
- produire d'intérêts au bénéfice du locataire ;
- être révisé en cours du contrat de location ou lors de son renouvellement ;
- être exigé en cas de bail mobilité (Loi ELAN ou LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique).
Restitution du dépôt de garantie : quel délai ?
Le dépôt de garantie, encaissé à la signature du contrat de location est restitué au locataire au terme du bail.
Si l'état des lieux d'entrée est conforme à l'état des lieux de sortie, le propriétaire dispose d’un délai de remboursement d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire (en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception).
Si l'état des lieux d'entrée n’est pas conforme à l'état des lieux de sortie, le délai de remboursement du dépôt de garantie ou caution locative est étendu à deux mois après le départ du locataire.
En cas de non-respect des délais de restitution du dépôt de garantie, le bailleur s'expose à verser des pénalités de retard au locataire (majoration de 10 % du loyer mensuel hors charge pour chaque mois de retard).
💡 L'info en +
👉 Si le logement loué est vendu ou légué durant le contrat de location, la restitution du dépôt de garantie est à la charge du nouveau bailleur. Cette règle vaut même si la somme initiale n'a pas été transmise au nouvel acquéreur lors de la cession du logement.
Retenue sur dépôt de garantie : pour quels motifs ?
Le bailleur est en droit de faire une retenue sur le dépôt de garantie (de façon totale ou partielle) dans les cas suivants :
- réparation des dégradations imputables au locataire (sauf cas de vétusté, malfaçon ou vice de construction) ;
- absence de travaux ou de réparations locatives de la part du locataire (énumérés dans la liste indicative du décret n° 87-712 du 26 août 1987) ;
- loyers et charges impayés ;
- provisions pour charges de copropriété (20 % maximum du dépôt de garantie peuvent être conservés jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Pour rembourser les sommes retenues, le bailleur dispose d’un délai d’un mois à compter de l’approbation définitive des comptes de l’immeuble).
Conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, toute somme retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée. Les pièces justificatives peuvent être :
- la confrontation de l’état des lieux d'entrée et l’état des lieux de sortie ;
- des photographies ;
- un constat d'huissier ;
- des devis d'artisans ;
- des lettres de réclamation de sommes impayées et des courriers de relance.
Restitution du dépôt de garantie : contestations et litiges
Retenue sur caution pour nettoyage, délai de restitution de caution dépassé, facturation de travaux de remise en état abusive : nombreux sont les motifs de contestation et de litige au moment de la restitution du dépôt de garantie.
Si les délais de remboursement ne sont pas respectés, le locataire peut dans un premier temps demander par lettre la restitution du dépôt de garantie. Ce courrier de réclamation doit être envoyé au bailleur ou son mandataire en recommandé avec accusé de réception.
Le Conseil Cautioneo
👉 Si vous êtes locataire sortant, assurez-vous bien de transmettre votre nouvelle adresse au propriétaire à la remise des clés sous peine de renoncer aux indemnités prévues par la loi ALUR pour restitution tardive du dépôt de garantie (10 % du loyer mensuel hors charge par mois de retard).
Si cette démarche amiable n’aboutit pas, le locataire est fondé à engager les poursuites suivantes :
- mise en demeure (avec déclaration au greffe du Tribunal) ;
- procédure de conciliation auprès de la commission départementale de conciliation ou du conciliateur de justice ;
- saisine du juge des contentieux de la protection(le locataire dispose d’un délai de 3 ans à compter de la date à laquelle le dépôt de garantie aurait dû être remboursé).
Les mêmes recours amiables et judiciaires pourront être mis en œuvre en cas de retenue injustifiée ou abusive sur le dépôt de garantie.
