L’état des lieux de sortie : les règles à connaître

Quand faire l'état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie permet de constater l’état général de la location au moment du départ du locataire. C’est donc lors de la restitution des clés que le propriétaire et le locataire vont conjointement examiner une par une les pièces du logement et leurs équipements. Comme à l’occasion de l’état des lieux d’entrée, chaque remarque et chaque observation sont consignées sur un document appelé “état des lieux de sortie”. Ce document servira de base de comparaison avec l’état des lieux d’entrée pour déterminer :

• les éventuelles dégradations subies par le logement au cours du bail ;
• les responsabilités du locataire et du propriétaire en cas de litige.

Cette étape incontournable de la fin du bail revêt une importance capitale dans la mesure où elle conditionne la restitution ou la rétention du dépôt de garantie. En cas d’usure anormale du logement attribuable au locataire, le propriétaire a le droit de garder partiellement ou intégralement le dépôt de garantie en vue d’éventuelles réparations.

Pour gagner en clarté, il est courant que l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie suivent une mise en forme identique.

Que doit contenir l’état des lieux de sortie ?

À l’instar de l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie est encadré par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Pour être valides ces deux documents doivent être établis sur papier libre ou sur support informatique. Conformément à la loi ALUR, ils doivent contenir les informations suivantes :

• le type d'état des lieux (état des lieux d'entrée ou état des lieux de sortie) ;
• la date de rédaction du document ;
• l’adresse du logement ;
• le nom du locataire et du propriétaire ainsi que le domicile du propriétaire ;
• l’inventaire des clés et leur destination ;
• le détail précis de l’état des sols, murs et plafonds, fenêtres et portes ainsi que des équipements et des éléments de chaque pièce et chaque partie du logement (sans oublier le grenier, la cave, le garage ou le jardin le cas échéant) ;
• les relevés des compteurs d'eau et/ou d'énergie.

L’état des lieux de sortie doit également comporter :

• l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
• l’évolution de l'état de chaque pièce et partie du logement depuis la rédaction de l'état des lieux d'entrée ;
• la signature des parties ou de leurs mandataires.

Etat des lieux de sortie : l’intervention d’un huissier est-elle nécessaire ?

Réalisé à l’amiable et de façon contradictoire, l’état des lieux de sortie nécessite la présence du locataire et du propriétaire (ou de leurs mandataires). Chacun doit être en mesure de discuter les différents points du document, d’y noter ses observations et d’y émettre ses réserves. Lorsque l’état des lieux de sortie n’aboutit pas à un accord entre les parties, le locataire ou le bailleur peuvent faire appel aux services d’un huissier de justice. Dans ce contexte, l’état des lieux de sortie est réalisé de façon objective et impartiale par un professionnel du droit assermenté. Ce constat d’état des lieux dressé par huissier appelé « constat locatif loi de 1989 » peut aussi être utile si l’une des parties ne peut pas se rendre sur place lors de l’état des lieux.

Etat des lieux de sortie, vétusté ou dégradations qui est responsable ?

Lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie, des désaccords peuvent naître entre le propriétaire et le bailleur. C’est le cas notamment lorsque les deux parties ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la répartition des responsabilités en cas de dégradations. En pratique, c’est le code civil (articles 1714 à 1762) qui détermine les responsabilités en fonction de l’origine des dégradations.

Les dégradations peuvent être causées par la négligence du locataire. Ici, on estime que le locataire à l’obligation d’assumer les travaux et les réparations locatives pendant la durée du bail. Les dégradations découlant du manque d’entretien sont donc à la charge du locataire. Sa responsabilité est également engagée, si ces dégradations sont causées par une personne invitée ou résidant dans le logement.

Lorsque les dégradations sont causées par la vétusté, elles sont à la charge du bailleur. On entend par vétusté l’usure naturelle des lieux lors d’une utilisation normale du logement (article 4 du décret du 31 mars 2016). Pour faire le distinguo entre vétusté et dégradations, une grille de vétusté peut être annexée au bail. Cette grille définit une durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements du logement ainsi que des coefficients d'abattement forfaitaire annuels diminuant le prix des réparations locatives.

En cas de force majeure, les dégradations sont endossées par le propriétaire. C’est le cas des dégradations causées lors d’une circonstance exceptionnelle comme une catastrophe naturelle, type tempête, orages, mouvements de terrain, inondation…

Cette mesure vaut également en cas de dégradations causées lors d’un cambriolage.