Le dépôt de garantie : les points essentiels
Le dépôt de garantie est versé par le locataire lors de son entrée dans le logement. Il est récupérable dans un délai de deux mois au maximum après la fin du bail. Son montant correspond à un mois de loyer.
Dépôt de garantie : la définition
Le dépôt de garantie est la somme d’argent que le locataire verse au bailleur en début de bail pour couvrir d’éventuels dégâts dans le logement sur toute la durée de la location. Le montant du dépôt de garantie doit impérativement être inscrit dans le contrat de location. À son départ, le locataire récupère cette somme s’il est à jour :
- de l’entretien du logement ;
- du loyer et des charges locatives.
La Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 dite Loi ALUR encadrent le dépôt de garantie.
💡 L'info en +
👉 Dépôt de garantie et caution ne doivent pas être confondus. En effet, dans le domaine juridique, la caution est la personne qui se porte garant auprès du bailleur en cas de défaillance de la part du locataire. En clair, le locataire doit verser un dépôt de garantie (somme d’argent) et présenter une caution (personne) au moment de la signature du bail.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Le paiement du dépôt de garantie doit obligatoirement figurer sur le bail. Son montant ne peut excéder :
- un mois de loyer pour une location vide ;
- deux mois de loyer pour une location meublée (bail signé après le 27 mars 2014).
À noter que dans le cadre d’un contrat de location meublée signée avant le 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie est libre. Le dépôt de garantie pour une location saisonnière suit le même principe.
Le montant du dépôt de garantie est calculé hors charges locatives. Il ne peut pas être révisé en cours de bail ou lors de son renouvellement.
Si le bail prévoit que le loyer est payable avec plus de deux mois d'avance, le bailleur ne peut pas faire la demande d’un dépôt de garantie à son locataire.
Quand le dépôt de garantie est-il encaissé ?
Le paiement du dépôt de garantie intervient dès la signature du contrat de location. Il peut être versé par :
- le locataire directement ;
- le garant du locataire ;
- un organisme d'aide au logement tel qu’Action logement, ex 1 % Logement (avance Loca-Pass) ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Une question se pose alors. Le dépôt de garantie est-il encaissé ou non ? La réponse est celle-ci : en général, dès que le bail est signé, le dépôt de garantie est encaissé par l’agence ou le propriétaire même si l’entrée dans le logement se fait ultérieurement.
Le Conseil Cautioneo
👉 Le bailleur doit remettre un récépissé (attestant le versement du dépôt de garantie) si le locataire effectue un paiement en espèces. Pensez bien à en faire la demande.
Comment récupérer son dépôt de garantie ?
La restitution du dépôt de garantie intervient au terme du bail (ou au moment du départ du locataire), déductions faites d’éventuelles retenues.
- si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur dispose d’un délai d’un mois suivant la remise des clés pour effectuer le remboursement du dépôt de garantie. En clair, si le locataire s’est acquitté de ses obligations (paiement des loyers et des charges et entretien du logement), le propriétaire est tenu de restituer le dépôt de garantie, mais conserve le droit de retenir 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes pour une location dans une copropriété. Cette somme retenue doit être remboursée dans un délai d’un mois à compter de l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
- si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur dispose d’un délai de deux mois suivant la remise des clés pour effectuer le remboursement du dépôt de garantie.
Si le propriétaire tarde à restituer le dépôt de garantie, le locataire est en droit de lui transmettre une demande de remboursement du dépôt de garantie par lettre Faute de restitution dans les délais impartis, le bailleur s'expose à des pénalités (ou intérêts de retard) de 10 % du loyer hors charges par mois de retard (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
En cas de sommes retenues sur le dépôt de garantie pour frais de travaux de remise en état après dégâts imputables au locataire, le bailleur doit pouvoir les justifier au choix par :
- un état des lieux d'entrée et de sortie ;
- des photographies ;
- un constat d'huissier ;
- un ou plusieurs devis d'artisans.
Si le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges, le bailleur qui pratique une retenue sur le dépôt de garantie doit être en mesure de produire des lettres de réclamation de sommes impayées.
Que faire en cas de contestation ?
En cas de contestation au sujet du remboursement du dépôt de garantie, les deux parties (locataire et propriétaire) peuvent engager une procédure auprès de la commission départementale de conciliation ou d'un conciliateur de justice.
Si cette conciliation reste infructueuse, le locataire dispose d’un délai de 3 ans (à partir de la date à laquelle le dépôt de garantie aurait dû être remboursé) pour saisir le juge des contentieux de la protection.
