Contrat de location : comment le rédiger dans les règles ?

Quelles sont les clauses obligatoires au contrat de location ?

Comme indiqué dans le décret du 1er août 2015 (précisant les modalités d’application de la loi ALUR du 24 mars 2014), le contrat de location pour une résidence principale doit être conforme à un modèle-type de bail et contenir obligatoirement un certain nombre d’informations sur :

1. le propriétaire et le locataire

Le contrat de location doit indiquer :

• le nom et l'adresse du domicile du bailleur (ou les coordonnées de son mandataire) ;
• l’identité du ou des locataires (ou colocataires) ;
• la date de prise d'effet et la durée du contrat de location.

2. le logement

Le contrat de location doit préciser :

• la consistance du logement (avec énumération des pièces) et des annexes (cave, garage, chambre de service…) ;
• la destination du logement (usage d’habitation, professionnel, mixte) ;
• la description des parties communes (pour les copropriétés) ;
• la surface habitable ;
• la nature et le montant des travaux réalisés dans le logement depuis la fin du dernier contrat ou renouvellement de bail.

3. le dépôt de garantie et le loyer

Le contrat de location doit faire apparaître :

• le montant du loyer, les modalités de paiement et les règles de révision ;
• le montant du dernier loyer acquitté par le locataire précédent (pour les logements vacants depuis moins de dix-huit mois) ;
• le montant du dépôt de garantie.

Si le propriétaire mandate un professionnel pour la location du logement, le contrat de location doit préciser les dispositions relatives au partage des frais ou honoraires (loi du 6 juillet 1989 article 5-I) et les montants des plafonds de facturation (par mètre carré de surface habitable).

4. la durée et le renouvellement du contrat de location

Le contrat de location doit mentionner la durée minimum du bail et les conditions de renouvellement :

• 3 ans pour une location vide reconduit automatiquement pour 3 ans si les parties ne donnent pas congé ;
• 1 an pour une location meublée renouvelé automatiquement pour 1 an sauf disposition contraire ;
• 9 mois pour un bail étudiant non-renouvelable ;
• De 1 à 10 mois pour un bail mobilité non-renouvelable.

Quelles sont les clauses particulières ou facultatives du contrat de location ?

Le contrat de location peut être assorti de certaines clauses facultatives comme :

• le montant, les modalités de paiement et le réajustement des charges locatives ;
• le délai de préavis et les conditions de résiliation du bail ;
• les obligations du propriétaire et du locataire vis-à-vis de la loi ;
• les clauses résolutoires.

Quelles sont les clauses abusives du contrat de location ?

Le modèle-type de bail prévu par la loi ALUR limite le nombre de clauses abusives. Réputées non-écrites, ces clauses ne peuvent produire aucun effet juridique. Il s’agit entre autres de certaines clauses imposant au locataire :

• toute clause résolutoire pour tout motif autre que ceux prévus par la loi (par exemple le non-paiement du loyer, des charges, le non-versement du dépôt de garantie, la non-souscription de l’assurance contre les risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’usage paisible des lieux loués) ;
• la souscription d’une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire ;
• certains modes de paiement du loyer comme le prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
• le prélèvement des loyers directement sur son salaire ;
• la diminution voire la suppression, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat de bail ;
• des visites programmées pendant les jours fériés ou dépassant deux heures chaque jour ouvré, en cas de vente ou de location du logement occupé ;
• la facturation de l’état des lieux de sortie (sauf s’il est réalisé par un huissier de justice) ;
• l’interdiction de l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
• l’interdiction de posséder un animal domestique ;
• l’interdiction d'héberger des tiers.

Quels sont les documents annexes que le propriétaire doit joindre au contrat de location ?

Parmi les documents à annexer au contrat de location, le dossier de diagnostic technique doit comporter :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) (pour les logements antérieurs à 1949) ;
• l’état des risques et pollutions (zone à risque : inondations, séismes, avalanches...) ;
• l’état de l'installation intérieure de l'électricité et du gaz (pour les installations de plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité remonte à plus de 15 ans).

Le dossier de diagnostic technique peut-être transmis au locataire par courrier numérique. Le diagnostic amiante n’est pas obligatoirement annexé au contrat de location. C’est au locataire à en faire la demande.

Les autres annexes au contrat de location sont :

• la notice d’information ;
• l'état des lieux d'entrée ;
• l’inventaire du mobilier (pour les locations meublées) ;
• l'attestation d'assurance contre les risques locatifs (obligatoirement souscrite par le locataire) ;
• la liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) ;
• la convention Anah (pour les logements conventionnés) ;
• la grille de vétusté prévue par la loi ALUR (selon les clauses prévues entre locataire et propriétaire) ;
• un extrait du règlement de copropriété (pour les immeubles en copropriété).