Louer en colocation

La colocation étudiante à bail unique

Lorsque la colocation étudiante est formalisée par un contrat unique, le bail doit être conforme au contrat type fixé par décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé. Ici, chaque « coloc » signe un bail commun dans lequel apparaît généralement :

• une clause de solidarité et d’indivisibilité signifiant que chaque colocataire est tenu responsable du paiement des loyers et de toutes les sommes dues, jusqu’à l’expiration du bail ;
• une clause de relocation précisant les modalités de remplacement d’un colocataire et les conditions d’agrément de la part du bailleur.

Dans ce cas de figure, le loyer est réparti entre les colocataires d’un commun accord. La clause de solidarité implique que chaque colocataire est redevable de la totalité du loyer et des charges locatives. Les garants qui se portent caution pour les colocataires s’engagent eux aussi pour le montant total du loyer indiqué au bail.

Le départ d’un colocataire ne met pas fin au contrat unique. En effet, le bail unique se poursuit avec les colocataires demeurant dans l’habitation. En clair, les colocataires restants sont dans l’obligation d’assurer le paiement de la totalité du loyer même en l’absence d’un ou plusieurs membres de la colocation. En parallèle, le colocataire sortant et son garant sont tenus par la clause de solidarité durant les 6 mois suivant le départ de la colocation. En d’autres termes, leur engagement envers les colocataires demeurant dans le logement est maintenu sauf si un nouveau colocataire fait sa rentrée dans la colocation durant cette période. En général, le dépôt de garantie est restitué au dernier colocataire quittant l’appartement après remise des clés au bailleur.

La colocation étudiante à baux multiples

Lorsque la colocation étudiante est formalisée par un contrat à baux multiples, chaque colocataire signe en toute indépendance un bail individuel. Sauf disposition contraire, la clause de solidarité et d’indivisibilité ne s’applique pas. Chaque colocataire est responsable de sa quote-part de loyer et de charges locatives (sans dépasser le montant du loyer prévu pour le logement). Dans ce genre de colocation, le contrat-type prévu par le décret du 29 mai 2015 n’est pas obligatoire. En revanche, chaque contrat de bail doit détailler :

• la pièce de l’appartement dédiée exclusivement à chaque colocataire ;
• les parties communes partagées par les colocataires (pièces de vie, cuisine, salle de bain…).

Le départ du colocataire met fin à son contrat. À la fin de son préavis, il peut récupérer son dépôt de garantie et n’a plus d’engagement envers les colocataires demeurant dans le logement. Son garant (engagé à hauteur de la quote-part du loyer dont est redevable le colocataire) se trouve lui aussi libre de tout engagement vis-à-vis du bailleur.

Les droits et devoirs du propriétaire et des colocataires

Le propriétaire doit :

• louer un logement décent ;
• respecter l’encadrement des loyers en zone tendue (villes de plus de 50 000 habitants comme Paris, Lyon,Toulouse,Nantes…) ;
• effectuer les travaux et les réparations nécessaires ;
• assurer une jouissance paisible à ses locataires ;
• transmettre les quittances de loyer gratuitement.

Le propriétaire peut :

• exiger que chaque colocataire présente un garant ;
• refuser la candidature d’un locataire proposée par les colocataires ;
• demander au choix la signature d’un nouveau bail lors du départ d’un colocataire ou procéder par simple avenant au bail ;
• résilier le bail selon les règles prévues par la loi en France.

Les colocataires doivent :

• être à jour de leurs loyers et charges ;
• faire une bonne utilisation du logement ;
• effectuer les réparations locatives à leur charge ;
• assurer la colocation contre les risques locatifs (collectivement ou individuellement).

Les colocataires peuvent :

• vivre et circuler librement dans la colocation ;
• exiger de disposer d’une habitation en bon état ;
• demander des aides au logement (type APL, ALS, mobili-jeune…) ;
• sous-louer leur chambre avec l’accord exprès du propriétaire ;
• quitter la colocation selon les modalités prévues au bail.

Le pacte de colocation

Pour simplifier la vie des colocataires, il est courant d’établir un pacte de colocation. Il s’agit d’un plan rédigé de façon conjointe décrivant les droits et les obligations de chacun ainsi que le mode de fonctionnement de la colocation. Cette convention amiable ne répond à aucune obligation légale et ne peut être mise en œuvre que si l’ensemble des colocataires en manifeste l’envie. Les éléments suivants peuvent y figurer :

• la désignation des pièces privées et des espaces communs ;
• l’organisation de l’entretien du logement et des tâches ménagères ;
• l’utilisation des équipements communs ;
• les modalités liées à l’hébergement d’invités ;
• un budget prévisionnel et la répartition des charges comprenant notamment le loyer, les charges, les réparations, l’assurance habitation, l’abonnement Internet, l’entretien de la chaudière ;
• les modalités remboursement du dépôt de garantie en cas de départ d’un des colocataires.

L’ouverture d’un compte joint ou d’un compte indivis peut optimiser la gestion des dépenses liées à la colocation.