Les 7 clés pour bien acheter en viager

Le viager se démocratise et a le vent en poupe, tant sur le marché immobilier qu’auprès des médias ! En atteste la hausse du nombre de lectures portant sur le sujet, et la dynamique se reflétant dans la proportion toujours plus croissante des offres viagères disponibles sur le marché immobilier.

Les solutions au mieux-vieillir intéressent de plus en plus les grands-parents vendeurs. En outre, l’intérêt pour les atouts économiques et fiscaux du viager est croissant chez les acquéreurs en raison de la conjoncture économique et sociale actuelle. Cependant, acquéreurs et vendeurs disposent-ils des bons conseils pour investir ? Voici les 7 clés pour bien acheter en viager.

Clé n°1 : Quel est votre objectif d’achat ? 

La toute 1ere question à se poser concerne votre objectif d’achat. De la réponse à cette question découlera naturellement le type de vente à retenir pour votre cas. Il existe plusieurs typologies de ventes : le viager occupé (le plus connu), le viager libre, la vente au comptant, la vente en nue-propriété, et le viager mixte. Selon votre objectif, l’expert viagériste vous orientera vers la solution patrimoniale la plus appropriée.

Vous souhaitez devenir enfin propriétaire de votre home sweet home et y vivre immédiatement ? Les banques font preuve d’un manque de confiance envers votre profil, pourtant solide ? Les coûts du crédit et les taux d’intérêts exorbitants vous opposent des contraintes au-delà de l’entendable ?

Optez alors pour le viager libre ou le viager mixte !

A contrario, vous regardez plutôt les offres immobilières en vue d’anticiper et sécuriser votre avenir ? Investisseurs, vous souhaitez épargner dans la pierre sans nécessité de vivre dans ce logement, ou vous souhaitez simplement assurer votre épargne en sortant l’argent de votre banque ?

Alors renseignez-vous sur le viager occupé, la vente au comptant ou la vente en nue-propriété !

Régulièrement, des investisseurs se trompent de type de vente. Ils pensent spontanément que le viager libre est la solution la plus attractive pour eux car leur permettant de mettre immédiatement le bien en location, sans savoir qu’ils resteraient responsables des locataires et des travaux. Cette précipitation dans le choix du type de vente peut mener rapidement à une erreur stratégique.

Dans ce cas précis, les experts prennent le temps de leur présenter les nombreux avantages du viager occupé qui nous semble être la solution la plus adaptée pour les investisseurs : décote immédiate sur le prix de vente, paiement échelonné dans le temps, intérêt fiscal, aucun tracas locatif, pas de risque d’impayés de loyer, pas de vacance locative ou de dégradation du bien.

Une fois la ou les typologie(s) de vente adaptée(s) à votre projet, d’autres questions viendront vous aider à affiner votre choix.

Clé n°2 : Ne soyez pas trop exigeant et priorisez vos critères de recherche

Une fois votre objectif déterminé, vient le temps de poser et prioriser vos critères de sélection. 

Pour vous aider dans votre réflexion, voici une liste de questions à vous poser :

1. La typologie du bien : Recherchez-vous une maison, un appartement, un terrain ou un local commercial ?
2. La localisation du bien : En zone N°1 ou en périphérie, en province, grande ville ou campagne ?
3. La nature de la vente : A l’aide de notre point précédent, vous avez normalement dû identifier le ou les type(s) de vente le(s) plus adapté(s) à votre projet viager occupé, viager libre, vente au comptant, vente en nue-propriété et viager mixte (Plus de détails au point précédent).
4. Les critères financiers : soit vous raisonnez en montant maximum du bouquet et de la rente viagère (selon votre apport et votre capacité d’épargne mensuelle dans le temps), soit en montant global d’investissement estimé sur la valeur occupée/valeur vénale.
5. La nécessité d’un recours à l’emprunt : Si dans votre cas l’emprunt est indispensable, dirigez-vous plutôt vers la vente en nue-propriété ou la vente au comptant.
6. La durée estimée de l’investissement : S’agit-il d’un investissement à court, moyen ou long terme ? Souhaitez-vous acheter un viager occupé pour que ce bien devienne votre future résidence à la retraite ? Est-ce un projet d’investissement pour transmettre à vos enfants ? Ces interrogations vous guideront à faire le tri entre toutes nos offres viagères.

Conseil : un delta d’âge de 20 ans entre acheteur et vendeur est conseillé.

Posez tous vos objectifs d’achat puis priorisez les filtres selon leur importance. Votre expert viagériste est formé pour vous accompagner dans cette recherche. Notre expérience nous indique par ailleurs que le filtre n°1 sera très souvent celui du budget ou la nature de la vente.

Bien qu’il soit parfois ardu de dénicher la perle rare en immobilier et encore plus en viager, vous avez à présent des bases solides pour lancer vos recherches. Gardez notamment à l’esprit que les viagers libres sont particulièrement prisés et représentent 20% de nos ventes viagères.

 Clé n°3 : Sachez vous projeter !

Les viagers occupés, nue-propriété et ventes au comptant, privent l’acheteur d’une jouissance immédiate du bien, du fait de l’occupation par le(s) vendeur(s). Bien que l’effet coup de cœur soit monnaie courante chez les acquéreurs, gardez à l’esprit qu’un achat en viager occupé est avant tout un investissement à long terme. Cet achat n’a pas vocation à devenir votre résidence principale dans l’immédiat mais un placement sécurisé et judicieux.

Lors de la visite, et même avant, il est incontournable de réussir à se projeter dans le temps : abattre des cloisons, imaginer une configuration différente, enlever des meubles, etc. Contrairement à l’achat traditionnel d’une résidence principale où l’acquéreur recherche une atmosphère, un sentiment d’appartenance et de confort donnant à se projeter immédiatement dans le logement, l’achat en viager peut présenter des pièces chargées d’histoire pouvant impacter l’appréhension des volumes et fausser notre capacité de projection. 

La décoration du logement en viager occupé est une préoccupation largement optionnelle. Rester sur des critères objectifs est essentiel, comme l’emplacement favorisant la valorisation du bien dans le temps, la qualité de la construction et des matériaux, la configuration du bien, l’ensoleillement et l’orientation, etc. L’achat en viager occupé est davantage du ressort du rationnel que de l’émotionnel.

Finalement, est-il plus difficile de se projeter dans une maison chargée d’histoire, ou dans une habitation neuve, aseptisée, dépourvue de caractère, de traces du passage des générations passées, et de ce supplément d’âme qui en fait un vrai lieu de vie ?

Acheter en viager c’est s’inscrire dans les pas des précédents propriétaires en ajoutant sa touche personnelle, qui deviendra à son tour une partie de l’héritage de demain.

Clé n°4 : Ayez confiance ! 

Ayez confiance en votre capacité à payer la rente viagère ! Pour vous rassurer, les experts vous accompagnent pour déterminer votre capacité d’épargne actuelle et dans la durée. Étudiez le montant et la régularité de votre épargne : ces éléments vous aideront à déterminer le montant de la rente viagère maximum que vous pourrez assumer sans vous mettre dans le rouge. Le versement de la rente est l’obligation principale de l’acheteur. L’un des objectifs de l’investissement en viager est d’être totalement indolore sur votre confort de vie, sans causer de tracas en cas d’imprévus.

Clé n°5 : Recourez à l’expert viagériste Viagimmo

Le droit viager souffre encore de beaucoup de vides juridiques et la plupart des clauses existantes sont contractuelles, à la différence des clauses dites légales. Cela signifie qu’après la signature définitive de l’achat, aucun retour en arrière ne pourra être envisagé en cas d’oubli de certaines clauses. C’est pourquoi il est primordial d’anticiper les modalités d’exercice du DUH (droit d’usage et d’habitation), si le logement venait à devenir vacant suite au départ anticipé du vendeur. Ces imprévus peuvent en effet provoquer une détérioration du bâti en raison par exemple d’une absence de chauffage et/ou d’aération. Et quid de la gestion du mobilier en cas de départ anticipé ? Est-ce que le vendeur pourra louer le bien ? Que faire si le vendeur n’entretient pas régulièrement le logement ? Qu’entend-on par occupation en bon père de famille ? Qui paie quoi ? etc.

Toutes ces nombreuses clauses substantielles sont connues de l’expert viagériste et nécessitent un véritable savoir-faire. Son rôle est d’analyser votre projet sous toutes les coutures pour n’omettre aucune clause pouvant porter préjudice à l’une des parties.

Clé n°6 : Anticipez la possibilité de revendre le viager 

Ne sachant jamais de quoi l’avenir sera fait, sachez qu’il est tout à fait possible de revendre un viager. Pensez donc dès l’achat à envisager la possibilité de revendre votre viager et surtout aux modalités : agrément ou non du vendeur, délais de vente, solidarité entre les acquéreurs successifs, etc. Ici aussi, votre expert viagériste sera votre meilleur allié pour étudier ces options.

Clé n°7 : Contactez un expert du viager

Depuis maintenant de nombreuses années, de nombreux articles sur le viager ont été rédigé à votre attention, parce que la pédagogie est essentielle et pour mieux vous y retrouver quant à la typologie du bien, sa localisation, le profil du ou des vendeurs, votre budget, la durée de financement, etc.

En définitive, les acheteurs possèdent une véritable fibre humaniste, ayant pleinement conscience de l’impact positif de leurs actions en faveur de la solidarité intergénérationnelle ; le bouquet et/ou la rente versée aide(nt) le vendeur à améliorer son niveau de vie pour réaliser ses projets vitaux, comme payer des soins ou installer du matériel médical à son domicile. Le respect des attentes mutuelles des parties est le gage d’une vente réussie et d’un contrat sécurisé.