Comment louer responsable tout en étant rentable ?

Pour répondre à la crise du logement, le gouvernement a mis en place ou prolongé des dispositifs permettant de louer de manière plus solidaire tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

L’objectif étant d’inciter des propriétaires-bailleurs privés aussi à louer des logements solidaires. Cela permet de compléter l’offre de logements sociaux proposés par des bailleurs sociaux, avec des logements privés sociaux ou « intermédiaires ».

Les dispositifs fiscaux pour des locations responsables dans le neuf

Côté investissement dans le neuf, nous avons :

Le dispositif Pinel +

qui permet d’obtenir une réduction d’impôts sur le prix d’achat du logement que l’on mettra en location sous certaines conditions. Avec notamment un prix du loyer maximum fixé suivant la zone, et un plafond de ressources pour les locataires qui vivront dans ce logement.

Cependant ce dispositif mis en place en 2023 dans la prolongation de l’ancien Pinel, est moins intéressant fiscalement qu’auparavant.

Par exemple sur une durée d’engagement de location pour 9 ans

• avec le Pinel avant 2023, les taux des réductions étaient de 18%
• avec le Pinel + en 2023 il est de de 15%
• avec le Pinel + en 2024 il sera de 12%

Le gouvernement actuel ne compte pas non plus le prolonger après la fin de 2024.

Le financement de logements intermédiaires avec le PLS et PLI

Il est possible d’obtenir des financements avec des avantages fiscaux et financiers grâce à des dispositifs tels que le PLS (Prêt Locatif Solidaire) ou le PLI (Prêt Locatif Intermédiaire). En contrepartie des avantages fiscaux et financiers obtenus par le propriétaire bailleur, celui-ci devra attribuer son logement à des candidats locataires ne pouvant obtenir un logement social dans une location HLM, mais ne disposant pas de revenus suffisants lui permettant de se loger dans le privé, notamment dans les zones tendues. Ce sont des profils dits « intermédiaires », de classe moyenne. Le PLS demandera des plafonds de ressources plus bas que pour le PLI.

Les dispositifs fiscaux pour des locations responsables dans l’ancien

Le dispositif Loc’Avantages : anciennement loi Cosse-Louer Abordable.

Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur les revenus locatifs, en contrepartie d’un loyer plafonné en-dessous des prix du marché. Il y a 3 niveaux possibles : loc1 : -15% par rapport au marché. Loc2 : - 30%, Loc3 : -45%. La réduction fiscale est proportionnelle à la baisse du loyer consentie, et va de -15% de réduction fiscale sur les revenus locatifs à -65% dans le cas d’un loc3 avec intermédiation locative (IML) Cela permet donc un meilleur accès au logement à des personnes solvables mais qui ont du mal à se loger dans les grandes métropoles notamment, tout en assurant une rentabilité équivalente voire supérieure pour le propriétaire, grâce aux réductions fiscales obtenues.

Le dispositif Denormandie

C’est un dispositif qui a été mis en place en 2019 pour favoriser les investissements locatifs dans l’anciens avec travaux de rénovation, notamment dans les communes ayant un fort besoin de réhabilitation de l’habitat, ou pour la revitalisation de territoire. Le coût des travaux doit être de 25% minimum du coût total de l’opération. Le principe de défiscalisation est ensuite similaire à celui du Pinel, avec des mises en location pendant 6, 9 ou 12 ans à des prix raisonnables, pour des ménages modestes respectant des plafonds de loyers et de ressources. En contre-partie l’investisseur bénéficie suivant la durée de location, d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix du bien.

Des aides pour des travaux énergétiques pour un logement plus durable

Louer responsable, c’est aussi faire en sorte que le logement que l’on met en location soit décent et confortable pour le locataire, mais aussi qu’il contribue notamment par la rénovation énergétique à s’inscrire dans une logique de réduction des gaz à effet de serre. C’est pourquoi pour accélérer ces transformations, l’Etat a mis en place de nombreuses aides, auxquelles les propriétaires peuvent prétendre, pour leur résidence principale ou secondaire, comme pour leur bien à louer.

Ma PrimeRénov’

C’est le programme phare d’aides aux travaux de rénovation énergétiques pour les logements de plus de 15 ans. Il remplace le crédit d’impôt transition énergétique et les aides de l’ANAH « Habiter Mieux Agilité ».

Cette aide s’adresse à l’ensemble des propriétaires, sans condition de revenus, qu’il s’agisse de leur logement à rénover où ils résident, ou d’un logement qu’ils louent. Le montant de la prime dépend de l’économie d’énergie réalisée, et des revenus. MaPrimeRénov‘ Sérénité s’adresse quant à elle aux propriétaires aux revenus modestes ou très modestes, et propose également des aides financières pour les travaux, ainsi qu’un conseil pour les assister dans les démarches.

L’éco-prêt à Taux zéro

Il permet de financer des travaux de rénovation énergétique de son logement sans payer d’intérêts de financement et sans avoir à avancer les frais. Le prêt peut aller jusqu’à 50 000€ et est accordé sans conditions de ressources.

TVA à 5,5% pour les travaux de rénovation énergétique

A noter également que certains travaux de rénovation énergétique peuvent bénéficier d’une TVA réduite à 5,5%, qu’on soit propriétaire occupant, propriétaire-bailleur, mais aussi pour les Sociétés Civiles immobilières.

Autre aides et travaux d’améliorations pour son bien immobilier

Il existe aussi de nombreuses aides locales pour financer les travaux de rénovation énergétique. Certaines collectivités accordent aussi une exonération de la taxe foncière pour les travaux d’économie d’énergie. Enfin, au-delà des travaux énergétiques qui permettent aussi de valoriser votre logement à mettre en location, avec des factures énergétiques diminuées pour vos locataires et un meilleur confort, on peut penser à l’aménagement de celui-ci. On peut ainsi transformer son logement en logement meublé et bénéficier de certains avantages par rapport à la location nue. On peut effectuer des travaux pour transformer son logement en logement adapté pour les colocations ou colivings également qui répondent à des demandes de plus en plus importantes face à la crise du logement.

Favoriser des profils locataires plus solidaires tout en ayant les meilleures garanties

Si les dispositifs fiscaux incitatifs posent le cadre des plafonds de loyers et des plafonds de ressources, les logements sociaux ou « intermédiaires » sont là pour favoriser l’accès au logement de revenus modestes, ou de la classe moyenne, notamment dans les zones tendues. Cependant, dans le parc privé, de nombreuses personnes répondant aux critères de ressources peuvent néanmoins être exclues, parce qu’elles n’ont pas toutes les garanties nécessaires. Pour permettre aussi à des personnes qui ne répondent pas à tous les critères (pas de CDI, pas des revenus trois fois supérieurs au loyer, pas de garants physiques) d’accéder au logement, pensez au système de garanties de loyers impayés, qui vont vous permettre d’accepter ce type de profils, tout en étant sécurisé à 100%. Si vous souhaitez favoriser le logement solidaire tout en ayant ces garanties, passer par des agences immobilières solidaires ou sociales, selon votre objectif. Elles vous accompagneront dans ces démarches.

Conclusion

Louer de manière responsable en répondant aux enjeux sociaux et environnementaux, n’est pas juste une question de conviction. Les dispositifs et aides sont là pour inciter à améliorer la performance énergétique des logements, à répondre aux enjeux sociétaux d’accès au logement, tout en garantissant une rentabilité au propriétaire bailleur.