Dépôt de garantie : encaissement et restitution

Dépôt de garantie : définition

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée en avance par le locataire (ou son représentant) et encaissée par le bailleur (ou son mandataire).

Ce montant permet de couvrir les dépenses éventuelles causées par manquements du locataire :

• dégradations imputables au locataire nécessitant réparations locatives ou engageant des frais de remise en état ;
• défaut de paiement du loyer ou des charges ;
• taxe d’habitation et charges récupérables.

Le dépôt de garantie ne couvre pas :

• les frais de remise en état et de réparations locatives ou travaux pour cause de vétusté ;
• les frais engagés pour recouvrement des impayés ;
• les pénalités prévues au contrat (bail signé avant le 27 mars 2014) en cas de paiement tardif des loyers.

Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie est restitué au locataire à la fin du bail.

Dans le langage courant, le dépôt de garantie et la caution sont parfois confondus. Pour éviter toute confusion, il faut savoir que dans un contrat de location, la caution désigne la personne qui se porte garant en cas de défaillance du locataire. Verser un dépôt de garantie n’exonère donc pas le locataire de présenter une caution lors de la signature du bail.

Versement du dépôt de garantie : quelles sont les modalités ?

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Depuis le 24 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi ALUR, le dépôt de garantie est égal à un mois de loyer hors charges pour une location vide.

Le montant maximum du dépôt de garantie est égal à deux mois de loyer hors charges pour une location meublée.

Le montant du dépôt de garantie doit être indiqué dans le contrat de location. Il n’est ni indexé sur l’indice de référence des loyers, ni révisé pendant la durée du bail ou lors du renouvellement de bail. Par ailleurs, le dépôt de garantie n’est pas destiné à produire des intérêts. Le propriétaire restitue le montant d’origine, déduction faite des prélèvements éventuels.

Qui peut verser le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est versé dès la signature du bail, parallèlement au premier loyer, soit par le locataire, soit par un tiers tel que l’Action Logement (avance loca-pass) ou le fond de solidarité pour le logement (FSL) ou un organisme privé.

Le dépôt de garantie est perçu par l’agence ou le propriétaire.

Quand le dépôt de garantie n’est-il pas recevable ?

Le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie :

• si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois ;
• en cas de bail mobilité.

Encaissement du dépôt de garantie : quelles sont les règles ?

Le dépôt de garantie n’est pas assorti d’une obligation de conservation pendant la durée du contrat de location. Le bailleur est donc en droit de l’utiliser librement. Il peut donc encaisser le dépôt dès réception, c’est-à-dire au moment de la signature du bail.

Lorsque le versement du dépôt de garantie est effectué par chèque, l’encaissement peut intervenir dans un délai d’un an et huit jours. Au-delà de cette période, le chèque n’a plus de validité et ne peut donc plus être encaissé (article L. 131-1 et suivants du code monétaire et financier).

Lorsque le versement du dépôt est effectué en espèces, le locataire est fondé à faire une demande de reçu, stipulant que la somme est remise au titre du dépôt de garantie.

Restitution du dépôt de garantie : comment ça se passe ?

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie est intégralement restitué dans un délai d’un mois après l’état des lieux de sortie ou à la restitution des clefs, si :

• l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;
• le locataire est à jour de ses loyers et charges.

Le délai court à partir du jour où les clés sont restituées au propriétaire ou à l’agence immobilière, soit en main propre soit par lettre recommandée avec avis de réception.

Le bailleur dispose d’un délai de restitution de deux mois en cas de dégradations du logement loué.

Le propriétaire a le droit de retenir 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes dans le cas d’une location d’appartement dans une copropriété. Si cette solution est choisie, le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour restituer cette somme à compter de l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Les retenues sur le dépôt de garantie doivent-elles être justifiées ?

Chaque somme retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le propriétaire grâce à divers moyens :

• états des lieux ;
• photos ;
• constat d'huissier ;
• devis ;
• factures ;
• lettre de réclamation restée sans réponse.

Dépôt de garantie : quels recours en cas de litige ?

En cas de litige (contestation de la somme retenue ou refus de restitution du dépôt), le bailleur et le locataire disposent de recours amiables et judiciaires. Une procédure de conciliation peut être engagée auprès de la commission départementale de conciliation ou auprès d'un conciliateur de justice. Si la procédure de conciliation n’aboutit pas, c’est le juge des contentieux de la protection qui tranchera le litige.