Quelques clés pour un rendement optimisé

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Investissement locatif : la définition

Le rendement locatif permet d’estimer la rentabilité d'un investissement immobilier destiné à la location. Il est exprimé en pourcentage et met en balance les loyers générés chaque année par rapport à l’investissement initial. La performance d’un investissement locatif se mesure grâce aux trois modes de calculs suivants :

• rendement locatif brut ;
• rendement locatif net ;
• rendement locatif net d’impôt ou net-net.

Le rendement locatif brut

Pour calculer le rendement locatif brut, il faut diviser le loyer annuel brut par le prix du logement et multiplier le résultat par 100. La formule s’écrit comme ceci : [(loyer mensuel x 12 mois)/prix d’acquisition] x 100. Ici, les frais tels que le coût du crédit immobilier ne sont pas pris en compte. Pas plus la vacance locative.

Le rendement locatif net

Pour obtenir le taux de rentabilité net, il faut retrancher du loyer annuel, les frais et charges qui ont impacté les revenus locatifs, comme par exemple :

• le coût du crédit ;
• la taxe foncière ;
• les dépenses de travaux et d’entretien ;
• les charges non-récupérables (travaux et frais de gestion de la copropriété, rémunération du gardien…) ;
• l’assurance loyers impayés ;
• les frais de gestion du mandataire ou de l’agence immobilière.

Le rendement locatif net d’impôt

Le rendement locatif net d’impôt (rendement locatif net-net) met en évidence la rentabilité nette de charges à laquelle s’ajoutent les déductions d’intérêts d'emprunt et des travaux ainsi que certains dispositifs de défiscalisation (dispositifs Pinel, Cosse, Denormandie).
La formule pour calculer le rendement locatif net d’impôt est évolutive dans le temps, en fonction notamment de l’imposition sur les revenus fonciers d’une part et des avantages fiscaux d’autre part.

Quels risques peuvent impacter le rendement locatif d’un bien ?

Certains événements ou accidents de parcours peuvent écorner la rentabilité locative d’un bien. C’est ce qu’on appelle les risques locatifs englobant notamment :

• les loyers impayés ;
• la dégradation du logement ;
• la vacance locative.

Les loyers impayés

Véritable écueil lors d’un investissement dans la pierre, les loyers impayés représentent un risque réel pour le rendement du placement. Un ou plusieurs loyers impayés peuvent avoir des répercussions notables sur la gestion locative si l’investisseur ne dispose pas de liquidité et a fortiori lorsqu’il doit rembourser un emprunt immobilier. Pour se prémunir de ce risque, certains propriétaires choisissent de souscrire une assurance contre les loyers impayés (GLI). D’autres préfèrent la présence d’un garant solvable capable d’assumer les dettes du locataire défaillant.

Les dégradations du logement

Face aux dégradations du logement, le dépôt de garantie ne suffit généralement pas à couvrir les frais de travaux et de remise en état. Dans l’hypothèse de travaux coûteux et longs, la chute de rentabilité locative du logement est corrélée au risque de vacance locative. Ici encore, la protection de l’opération repose sur le garant du locataire ou sur l’assurance contre les loyers impayés proposant une option « dégradations locatives ».

La vacance locative

La vacance locative peut porter préjudice au rendement du bien. Pour éviter que le logement inoccupé coûte de l’argent à son propriétaire, la meilleure stratégie est d’utiliser le préavis pour retrouver rapidement un locataire.

LMNP et déficit foncier pour optimiser ses revenus locatifs

Les avantages fiscaux liés au statut de LMNP

Le statut de LMNP (loueur meublé non-professionnel) permet :

• d’amortir le bien immobilier sur plusieurs années en percevant des revenus locatifs imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• déduire les charges liées à la gestion du bien et les intérêts du prêt immobilier.

Pour prétendre au régime de loueur meublé non-professionnel, le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre des commerces et des sociétés. Les revenus tirés de la location meublée ne doivent pas excéder 50 % des revenus du foyer fiscal et demeurer inférieures ou égales à 23 000 €.

Les avantages fiscaux liés au déficit foncier

Quand les charges déductibles du revenu foncier sont plus importantes que le revenu brut foncier, le propriétaire peut déclarer un déficit foncier qui sera selon le cas déduit du revenu foncier ou du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les charges déductibles sont les suivantes :

• intérêts d'emprunts ;
• primes d'assurances ;
• dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration ;
• charges d'exploitation du bien immobilier ;
• frais d'agences immobilières ;
• charges de copropriété ;
• taxe foncière.

Les SCPI (pierre-papier) peuvent également bénéficier du déficit foncier après déduction des charges suivantes :

• frais de gestion ;
• travaux ;
• primes d’assurance ;
• intérêts du crédit contracté par l’associé pour l’acquisition de ses parts.

Pour bénéficier du déficit foncier, le propriétaire doit remplir les conditions suivantes :

• opter pour le régime réel d’imposition ;
• louer un bien à usage d’habitation en bail d’habitation vide ;
• louer le bien de façon continue et effective durant trois ans au moins.

Comment concilier investissement locatif et défiscalisation ?

Qu’il s’agisse d’un investissement locatif dans l’ancien ou dans le neuf, plusieurs dispositifs permettent de bénéficier d’avantages fiscaux.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel concerne les investissements locatifs réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Il offre une réduction d’impôt sur le revenu dont le taux varie de 12 % ou 18 % selon que l’acheteur s’engage à louer son bien pendant 6 ou 9 ans. Les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel sont les suivantes :

• le logement doit être neuf ou réhabilité à neuf ;
• le logement doit se situer en zone tendue (zones A, Abis ou B1) ;
• le logement doit être loué comme habitation principale, au maximum un an après son achèvement ou son achat ;
• le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire ;
• le revenu fiscal du locataire est plafonné ;
• le loyer ne doit pas dépasser certains montants.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard concerne les investissements locatifs réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2020. Ses avantages :

• réduire l’impôt sur le revenu dans la limite de 11 % de la valeur du logement (plafonnée à 300 000 €), sur une durée de 9 à 12 ans ;
• reporter la réduction d’impôt sur les six années suivantes lorsque le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant d'impôt à payer ;
• récupérer la TVA sur l’acquisition (jusqu’à 20 % du prix du bien immobilier sous condition) pour les loueurs meublés non-professionnels (LMNP).

Les logements éligibles à la Loi Censi-Bouvard doivent être neufs ou en l'état futur d'achèvement et situés dans :

• une résidence avec services pour étudiants ;
• une résidence avec services agréés pour personnes âgées ou handicapées ;
• une résidence d'accueil et de soins agréés.

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, le logement meublé doit être mis en location :

• pour une durée de neuf ans au moins ;
• par bail commercial à l'exploitant de la résidence.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie fait profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu dans le cadre d’un investissement locatif dans une ville rattachée au Plan action Cœur de ville. Cette aide fiscale vise les logements à rénover s’inscrivant dans le programme national de lutte contre le logement insalubre. Pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie, le bien à rénover doit :

• être situé dans une ville labellisée « Coeur de ville » ;
• être acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 ;
• nécessiter des travaux représentant au moins 25 % du prix d’achat ;
• être mis en location nue pour une période de 6, 9 ou 12 ans ;
• être loué à un prix raisonnable.

L’abattement varie entre 12 %, 18 % et 21 % du prix de revient net du logement (300 000 € maximum) selon que le logement est loué sur une durée de 6, 9 ou 18 ans.

Le dispositif Cosse

Le dispositif Cosse aussi appelé « Louer abordable » propose une déduction fiscale sur les revenus locatifs des propriétaires qui s’engagent à louer un logement avec un niveau de loyer abordable à un ménage modeste. Ce coup de pouce fiscal présuppose un conventionnement de 6 ou 9 ans avec l’Anah (agence nationale de l'habitat). Il est conditionné au respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. Il n’est consenti que dans les zones A, Abis, B1, B2 et C. Le logement récent ou ancien, avec ou sans travaux doit répondre aux critères suivants :

• être non meublé ;
• être destiné à l’habitation principale du locataire ;
• être conforme au niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté.

Le dispositif Cosse ouvre droit à une déduction fiscale allant de 15 % à 85 % des revenus bruts fonciers sur une durée de 6 ou 9 ans. Il s’adresse indifféremment aux investisseurs et aux propriétaires.