Achat immobilier : les frais à prévoir

Les frais de notaire, un passage obligé

La vente d’un bien immobilier nécessite la signature d’un acte authentique. Sans cette formalité, la transaction n’est pas valable aux yeux de la loi. Ce sont les notaires qui sont compétents pour rédiger et faire signer de tels documents. Lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acheteur doit régler des frais d’acquisition. Ils sont composés à 80% de taxes que l’officier public restitue à l’État. Les autres 20% couvrent la rémunération du professionnel et les frais et débours engendrés par l’écriture de l’acte. Dans l’ancien, les frais de notaire représentent entre 7 et 8% de la valeur du bien. Le futur propriétaire doit verser plusieurs taxes :

• la taxe départementale sur la publicité foncière (TPF départementale);
• la taxe communale sur la publicité foncière (TPF communale) ;
• des frais d’assiette et de recouvrement, calculés sur la TPF départementale ;
• la contribution de sécurité immobilière (CSI).

Mais dans le neuf, les frais d’acquisition ne représentent que 2 à 3% de la valeur du bien. En effet, lorsqu’il achète un bien en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ou n’ayant jamais été occupé, le contribuable est exonéré de TPF communale. Il bénéficie même d’un taux réduit pour la TPF départementale et les frais d’assiette et de recouvrement.

Les frais de notaire sont dus le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Si vous ne disposez pas d’une épargne suffisante pour les prendre en charge, il est possible de souscrire un crédit immobilier supérieur à la valeur du bien pour financer les frais d’acquisition.

Les taxes et les charges, au cas par cas

Si la taxe d’habitation est due par celui qui occupe les lieux au 1er janvier de l’année, il est d’usage de diviser les autres impôts locaux au prorata temporis. En fonction de la date de la transaction, les deux parties règlent une portion de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Inutile de sortir votre calculatrice et votre calendrier, c’est le notaire qui s’occupe du calcul.

Vous devenez propriétaire d’une maison ou d’un appartement en copropriété ?
Vous devez aussi honorer votre part des charges de copropriété. Les appels de fonds sont adressés au propriétaire jusqu’au jour de la vente. Si celle-ci a lieu entre deux échéances, c’est encore la règle du prorata temporis qui prévaut. Une fois l’acte signé, c’est le nouveau propriétaire qui doit les régler.

Des aménagements existent concernant les travaux : il est possible de faire payer par le propriétaire le ravalement de façade ou l’installation d’un ascenseur votés avant la signature du compromis. Pour les dépenses décidées entre la promesse de vente et l’acte authentique, l’usage veut que le vendeur règle l’addition, sauf s’il cède sa place à l’acheteur lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Les frais bancaires, seulement si vous souscrivez un emprunt Si, comme 80% des ménages, vous avez recours à un prêt immobilier pour financer votre achat, vous devrez en plus vous acquitter :

• des intérêts du crédit ;
• de l’assurance emprunteur ;
• des frais de dossiers (de 0 à 2 000 euros selon les établissements);
• des frais de courtier, si vous faites appel à un intermédiaire (entre 0,75 et 3% du montant de l’emprunt).

Les intérêts dépendent de la somme empruntée, de la durée de remboursement, de l’établissement prêteur et aussi de la conjoncture économique. À la fin des années 1980, le taux d’intérêt s’élevait à 9% du montant du prêt. Trente ans plus tard, il se situe autour d’1,14% pour un crédit sur 20 ans !

L’assurance emprunteur est également calculée en fonction de la somme en jeu et du nombre d’échéances. Mais d’autres facteurs sont pris en compte, comme l’âge du souscripteur, sa profession et ses habitudes. Plus votre mode de vie sera jugé « à risque » par les compagnies d’assurance, plus la note sera salée. Comptez entre 0,25 et 0,45% du montant de l’emprunt