Résiliation de bail : quand le propriétaire donne congé au locataire

Quels motifs permettent de donner congé au locataire ?

Si le logement (en location vide ou meublé) constitue la résidence principale du locataire, le congé doit respecter un des trois motifs prévus par la loi :

• le congé pour reprise personnelle. Le bailleur souhaite habiter le logement en tant que résidence principale ou projette de loger un proche (membres ascendants ou descendant de sa famille ou de celle de son conjoint, concubin, époux, partenaire pacsé) ;
• le congé pour vente. Le bailleur peut annoncer la résiliation du bail pour mettre en vente le logement loué. Dans le cadre d’une location vide exclusivement, ce congé vaut offre de vente au profit du locataire (dans ce cas, le locataire bénéficie d'un droit de préemption lui permettant d’être prioritaire sur cette vente). Le bailleur doit indiquer ce que comprend la vente, son prix et le mode de paiement ;
• le congé pour motif légitime et sérieux. Le bailleur décide de mettre fin au contrat de location en raison d’une faute grave du locataire (défauts de paiement répétés, sous-location non autorisée, troubles de voisinage, dégradations importantes...).

Dans le cas d’une location meublée, le bailleur doit justifier le motif de résiliation du bail. Quel que soit l’initiateur de la résiliation du bail d’une location secondaire, il est conseillé de faire un état des lieux avant la sortie.

Comment annoncer son congé au locataire ?

Le propriétaire peut adresser le congé au locataire par :

• courrier recommandé avec avis de réception ;
• acte d'huissier ;
• remise en main propre contre reconnaissance ou signature.

La lettre de résiliation de bail doit au minimum indiquer un motif prévu par la loi. Si le bailleur invoque le congé pour reprise personnelle, il doit préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire ainsi que les liens de parenté qui les unissent (si le bail est signé depuis le 27 mars 2014).

Depuis le 1er janvier 2018, le propriétaire doit joindre à la lettre de congé la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire (arrêté du 13 décembre 2017).

Quel est le délai de préavis ?

La résiliation de bail ne peut prendre effet qu'à l’échéance du contrat de location.

Le locataire doit recevoir la notification de congé au moins six mois avant la fin du bail pour une location vide ou trois mois pour une location meublée.

Le délai ne court qu’à compter du jour de la réception du courrier recommandé. En effet, si le recommandé a été présenté dans les délais alors que le locataire est absent ou qu’il le refuse, le congé demeure sans effet.

Si le délai de préavis n’est pas respecté ou si le courrier recommandé n'est pas remis au locataire (renvoi à l'expéditeur), la notification de congé n'est pas valable. Le bail est alors reconduit automatiquement.

S’il n’est pas envisageable de donner congé en cours de bail, il est toutefois parfaitement possible de vendre le logement (vente occupée). Dans ce cas de figure, le bail se poursuit aux mêmes conditions.

Cette situation peut avoir une incidence sur la résiliation du bail dans la mesure où le congé ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à partir de la date d’achat.

Comment donner congé lorsqu’il y a plusieurs locataires ?

Lorsque plusieurs locataires ont signé le contrat de bail, chacun d’entre eux doit recevoir un congé personnel. Cette procédure est à prendre en compte pour :

• les collocations ;
• les locations entre concubins ;
• les locations entre conjoints mariés ou pacsés.

Pour être valide, le bailleur doit notifier son congé à chacun des colocataires, concubins, époux ou partenaires pacsés. Si cette procédure n’est pas respectée, le congé risque de ne pas être valide. En effet, les échanges de courriers entre le propriétaire et l’un des locataires ou cotitulaires ne sont pas opposables aux autres. Le bail est alors automatiquement reconduit.

Le cas particulier des locataires protégés

Certains locataires peuvent bénéficier d’une protection légale. C’est entre autres le cas pour

• les locataires de plus de 65 ans (à la date d’échéance du bail) ;
• les locataires hébergeant une personne âgée de plus de 65 ans (à la date d’échéance du bail), dont les revenus sont inférieurs à un plafond de ressources fixé par la loi.

Dans cette configuration, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le propriétaire :

• trouve une solution de relogement à son locataire ;
• est âgé de plus de 65 ans (à la date d’échéance du bail) ;
• justifie de revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources.