Loi Kasbarian anti-squat : tout comprendre de la nouvelle législation en 2025
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La loi Kasbarian, officiellement promulguée le 27 juillet 2023, renforce significativement la protection des propriétaires contre les squats et accélère les procédures d'expulsion. Cette réforme, largement débattue avant son adoption, apporte des changements majeurs dans la lutte contre l'occupation illicite de logements. Découvrez ce que cette loi change concrètement pour les propriétaires et locataires.
Les principales mesures de la loi Kasbarian anti-squat
La loi Kasbarian, portée par le député Guillaume Kasbarian, introduit plusieurs dispositions cruciales pour les propriétaires immobiliers.
Une nouvelle définition juridique du squat
La loi clarifie et élargit la définition juridique du squat :
- L'occupation sans droit ni titre d'un logement est désormais considérée comme une infraction pénale, que le logement soit une résidence principale, secondaire ou occasionnelle
- Les squatteurs sont passibles de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende
- La notion de "domicile" est étendue à toutes les résidences, y compris secondaires
L'accélération des procédures d'expulsion
La loi Kasbarian met en place une procédure d'expulsion accélérée :
- La procédure administrative auprès du préfet est simplifiée
- Les délais d'exécution des décisions d'expulsion sont réduits
- La possibilité d'expulsion sans délai dans certains cas de squat avéré
Les sanctions renforcées contre les squatteurs
Le dispositif répressif est considérablement renforcé :
- Création d'un délit spécifique pour l'occupation frauduleuse d'un logement
- Doublement des peines existantes (passant de 1 an à 3 ans d'emprisonnement)
- Extension des sanctions aux personnes incitant ou aidant à l'occupation illicite
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La procédure d'expulsion selon la loi Kasbarian
La nouvelle loi simplifie et accélère le processus d'expulsion des occupants sans droit ni titre.
Le dépôt de plainte simplifié
Pour engager une procédure d'expulsion :
- Constat du squat par huissier ou par les forces de l'ordre
- Dépôt de plainte au commissariat ou à la gendarmerie
- Saisine du préfet avec preuve de propriété et constat d'occupation illicite
L'intervention du préfet accélérée
Le préfet dispose désormais de pouvoirs étendus :
- Obligation d'instruire la demande dans un délai de 48 heures
- Possibilité de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux
- Délai d'exécution réduit à 24 heures après la mise en demeure
Le recours à la force publique facilité
En cas de non-respect de la mise en demeure :
- Le préfet peut ordonner l'évacuation forcée sans délai supplémentaire
- Les forces de l'ordre peuvent intervenir directement
- Aucun délai supplémentaire n'est accordé aux occupants
Protection renforcée pour les propriétaires bailleurs
La loi Kasbarian ne concerne pas uniquement les squats, mais également les locataires qui se maintiennent dans les lieux après la fin du bail.
Lutte contre les loyers impayés
La loi prévoit des mesures spécifiques pour les cas d'impayés :
- Réduction des délais de la procédure d'expulsion
- Possibilité d'obtenir une décision de justice plus rapidement
- Exécution accélérée de la décision d'expulsion
Pour les propriétaires, l'assurance loyers impayés de Cautioneo offre une protection complémentaire à la loi Kasbarian, en couvrant les loyers non perçus pendant la procédure et en prenant en charge les frais juridiques associés.
Fin du bail et refus de quitter les lieux
La loi traite également le cas des locataires qui se maintiennent dans le logement après la fin régulière du bail :
- La procédure d'expulsion est accélérée
- Les délais accordés par le juge peuvent être réduits
- L'octroi de délais supplémentaires est limité
Critiques et limites de la loi Kasbarian
Malgré ses avancées pour les propriétaires, la loi Kasbarian fait l'objet de certaines critiques.
Les inquiétudes des associations de défense des locataires
Plusieurs points soulèvent des préoccupations :
- Risque d'expulsions abusives sans relogement
- Réduction des protections pour les locataires vulnérables
- Questions sur le respect du droit au logement opposable
Les zones d'ombre juridiques
Certains aspects de la loi suscitent des interrogations :
- Définition parfois imprécise de "l'occupation illicite"
- Compatibilité avec certaines dispositions du droit au logement
- Questions sur la proportionnalité des sanctions pénales
Application pratique de la loi Kasbarian : cas concrets
Pour bien comprendre l'impact de cette loi, voici comment elle s'applique dans différentes situations.
Cas n°1 : Le squat d'une résidence secondaire
Avant la loi Kasbarian, l'expulsion d'un squatteur d'une résidence secondaire pouvait prendre plusieurs mois, voire années. Désormais :
- Le propriétaire constate le squat et dépose plainte
- Le préfet est saisi avec les justificatifs de propriété
- Les occupants sont mis en demeure sous 48h
- L'expulsion peut intervenir 24h après la mise en demeure
Cas n°2 : Le locataire qui ne paie plus et refuse de partir
Pour un locataire en situation d'impayés dont le bail a été résilié mais qui refuse de quitter les lieux :
- La procédure judiciaire est accélérée
- Le commandement de quitter les lieux est délivré plus rapidement
- Les délais de grâce accordés par le juge sont limités
- L'expulsion peut être exécutée sans délai supplémentaire hors trêve hivernale
La loi Kasbarian et la trêve hivernale
La loi précise également les rapports entre la nouvelle procédure d'expulsion et la trêve hivernale.
Les exceptions à la trêve hivernale
La loi Kasbarian élargit les cas où la trêve hivernale ne s'applique pas :
- Squat d'une résidence principale ou secondaire
- Entrée par voie de fait dans le logement
- Occupation sans droit ni titre après décision de justice
Les garanties maintenues pendant la période hivernale
Certaines protections demeurent toutefois en vigueur :
- Obligation de proposer des solutions de relogement pour les personnes vulnérables
- Nécessité d'une décision judiciaire ou administrative en bonne et due forme
- Respect des procédures légales d'expulsion même pendant la période hivernale
FAQ - Questions fréquentes sur la loi Kasbarian
La loi Kasbarian permet-elle d'expulser immédiatement un squatteur ?
Oui, dans certains cas, la loi Kasbarian permet une expulsion accélérée des squatteurs. Le préfet peut ordonner l'évacuation forcée dans un délai de 72 heures après la constatation du squat (48h pour l'instruction + 24h de mise en demeure). Cette procédure s'applique à tous types de résidences, qu'elles soient principales ou secondaires.
Comment prouver qu'un logement est squatté selon la loi Kasbarian ?
Pour établir l'existence d'un squat, vous devez réunir plusieurs éléments : un titre de propriété ou un contrat de location prouvant votre droit sur le logement, un constat d'huissier documentant l'occupation illicite, et si possible des témoignages ou preuves d'effraction. La plainte déposée auprès des forces de l'ordre doit inclure ces éléments.
La loi Kasbarian s'applique-t-elle aux locataires en impayés ?
Oui, la loi Kasbarian renforce et accélère également les procédures contre les locataires qui ne paient plus leur loyer et dont le bail a été résilié. Elle réduit les délais de procédure et limite les possibilités de prolongation de délais accordés par le juge. Toutefois, il ne s'agit pas d'une procédure aussi rapide que pour les squats caractérisés.
Quelle protection pour un propriétaire face au risque de squat ?
La meilleure protection reste la prévention : sécurisation des accès, visites régulières du logement, installation d'une alarme ou télésurveillance. Pour les résidences secondaires, faire surveiller le logement par des voisins ou une société spécialisée est recommandé. Pour les propriétaires bailleurs, souscrire une garantie locataire comme celle proposée par Cautioneo offre une protection supplémentaire.
La loi Kasbarian s'applique-t-elle pendant la trêve hivernale ?
Oui, la loi Kasbarian permet l'expulsion des squatteurs même pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars). Cette exception s'applique spécifiquement aux cas d'occupation illicite sans droit ni titre d'un logement. En revanche, pour les locataires en situation d'impayés après résiliation du bail, la trêve hivernale continue généralement de s'appliquer, sauf exceptions légales spécifiques.
