Les 3 grandes étapes de l'investissement locatif

Les grandes étapes de l'investissement locatif

Un investissement immobilier est bien souvent considéré comme l’une des formes d’investissement les plus sûres, notamment en raison de l’aspect matériel dudit investissement. Pourtant, les particuliers qui osent franchir le pas ne sont pas légion faute de connaissances et d’accompagnement. En réalité, investir dans l’immobilier est possible en suivant les 3 étapes ci-dessous.

Première étape : définir un projet clair

Quelles sont les possibilités qui s’offrent à vous ?

Peur d’investir dans l’immobilier ? Vous ne savez pas où vous mettez les pieds ? Vous ne pensez pas avoir les connaissances adéquates? Pas de panique ! Avec de la curiosité et de la bonne volonté, vous allez pouvoir vous constituer un socle solide de connaissances sur le secteur, en particulier sur les bonnes pratiques et pièges à éviter pour acheter un bien immobilier puis gérer la location de ce dernier. Quelques recherches et lectures vous permettront en effet d'être plus familier et à l’aise avec ce sujet. Vous savez donc ce qu’il vous reste à faire : soyez curieux, intéressez vous au secteur et posez vous des questions ! Plus vous en saurez plus vous vous facilitera la vie.

En particulier, accumulez des connaissances sur l'état du marché immobilier actuel : à quel prix pouvez-vous espérer louer un type de bien particulier à un emplacement précis ? Quel sera le prix d’achat de ce bien ? Quelles sont les tendances actuelles du marché de l’immobilier et de la location ? Cela vaut le coup également de prendre le temps de comprendre les régimes fiscaux en vigueur et qui vous seront appliqués en fonction du type de logement que vous allez louer. En effet, certains peuvent être plus avantageux que d’autres et sont de facto un critère à prendre en compte lors de votre choix d’investissement.

Définissez un projet clair et construit

Lorsque vous déterminez votre projet d’investissement, Il y a globalement deux catégories de critères à prendre en compte : quel type de logement souhaitez-vous acheter, et quelle utilisation souhaitez-vous en faire. Ces critères sont bien évidemment corrélés au sens où vous devez les considérer comme un tout et construire une stratégie cohérente. Par exemple, louer votre bien à une famille vous apportera un revenue récurrent et beaucoup de stabilité, alors que le louer à des étudiants vous apportera peut-être plus de revenus mais vous devrez probablement changer plus régulièrement de locataires.

Concernant la question “Quel type de logement souhaitez-vous acheter?”, les principaux critères à prendre en compte sont les suivants :

• La surface du logement, son emplacement ;
• L’ancienneté et les travaux nécessaires ;
• Renseignez-vous également sur les prix pratiqués et les tendances de fond pour le type de logement que vous visez à l’emplacement que vous souhaitez : le marché est-il dynamique ? Aurez-vous la possibilité d'effectuer facilement une plus-value sur ce logement dans quelques années ?

Quelle utilisation comptez-vous avoir du logement ? Trois possibilités principales s’offrent à vous :

- Si votre objectif est à terme de vivre dans le logement, pendant votre retraite par exemple, et de le louer entre temps, choisissez le avec attention ;

- Si votre objectif est de simplement le louer pour en tirer un maximum de revenus, alors privilégiez l’aspect fonctionnel de ce dernier et soyez pragmatique : un logement situé près d’une université est un très bon moyen d’attirer des étudiants, ou encore un logement situé en centre-ville pourra être loué plus cher qu’un logement en périphérie ;

- Si votre objectif final est de tirer une plus-value à la revente, il est encore plus pertinent de vous intéresser au marché actuel, aux tendances qui se dessinent mais également aux travaux que vous allez devoir effectuer.

Le plus important reste d'établir une stratégie cohérente en fonction de ces deux principaux critères afin de maximiser votre retour sur investissement.

Deuxième étape : trouver le bien immobilier qui correspond a stratégie d’investissement

Le critère clé : la localisation du bien

Les caractéristiques intrinsèques du logement sont certes importantes, mais ce qui détermine sa valeur est son emplacement géographique. En fonction du quartier, des infrastructures et des commerces à proximité du logement, son prix peut varier de manière très importante. Ce qui est tout à fait logique : un logement en centre ville, à proximité de commerces voire d’un établissement scolaire, aura un potentiel de location bien plus important qu’un logement en périphérie.

En outre, si vous ne savez pas encore dans quelle région vous souhaitez investir, renseignez-vous sur la dynamique du marché, à savoir l’offre et la demande actuelles et futures. Vous pourrez ainsi déterminer quel est le lieu idéal où investir pour maximiser votre retour sur investissement et atteindre vos objectifs de rentabilité. Ainsi, le bassin parisien et bordelais sont aujourd’hui très tendances et les prix des logements risquent d’y augmenter pendant encore plusieurs années.

Pour résumer, prenez le temps d'étudier le marché locatif intra-régional (à l'intérieur du même région ou zone géographique) et inter-régional (entre plusieurs régions ou zone géographiques) afin de déterminer le meilleur choix d’investissement en fonction de votre stratégie.

Comment trouver le bon type de logement ?

Pour vous aider à trouver le bien qui correspond à votre stratégie, voici une liste des principaux critères à considérer :

• Appartement ou maison : tout dépend de votre stratégie de départ et des opportunités dans la région que vous visez ;
• Surface disponible : les petites surfaces sont en générale plus rentables sur le court terme mais elles sont également victimes d’un turnover plus fréquent ce qui augmente le risque de vacance locative. A l’inverse, les grandes surfaces sont des locations plus stables et durables mais souffrent d’une rentabilité parfois moins importante ;
• Neuf ou ancien : tout dépend une nouvelle fois de votre stratégie et de votre budget ;
• Vide ou meublé : en fonction de la population que vous visez pour occuper votre logement, il sera plus ou moins pertinent d’investir dans un logement meublé ou vide : des étudiants trouveront cela plus pratique d’avoir un logement meublé alors qu’une famille voudra probablement s'aménager un “chez soi”.

De quelles déductions fiscales pouvez-vous bénéficier ?

Grâce à un investissement dans l’immobilier, vous pouvez bénéficier de 3 déductions fiscales :

• Votre revenue imposable, et donc vos impôts, sont revus à la baisse car les intérêts que vous payez sur votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs ;
• Grâce à la loi Pinel, vous pouvez profiter de déductions d’impôts de 12, 18 ou 21% sur le montant de votre investissement en fonction du nombre d’années auquel vous vous engagez à louer votre bien, de sa localisation, du montant du loyer et des normes en vigueur ;
• Le montant des travaux peut être déduit des loyers que vous recevez si vous comptez louer votre logement vide, ce qui diminue une nouvelle fois votre revenu imposable et donc vos impôts.

Notons enfin que dans le cas d’un logement meublé, vous pouvez choisir votre régime d’imposition et opter :

• Soit pour un régime forfaitaire: vous êtes imposé sur la moitié des loyers perçus ;
• Soit pour un régime réel: les charges et les amortissements sont déduits de vos impôts.

Troisième étape : négocier le financement idéal pour votre projet

L’apport personnel : une réelle nécessité ?

Quid de l’apport personnel dans votre investissement ? Cette question est tout à fait légitime puisque l’apport personnel a un impact sur le montant que vous allez chercher à emprunter. En général, il est conseillé de fournir un apport égal à 10% du montant de la transaction pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Quoiqu’il en soit, l’apport est un excellent moyen de prouver à votre banquier que vous êtes quelqu’un de sérieux et de responsable, capable d'épargner et de respecter votre engagement avec la banque.

En revanche, dans le cadre d’un investissement locatif les établissements bancaires ont tendance à être plus souples car ils ont conscience qu’il y a une véritable logique de rentabilité derrière cet investissement. De plus, obtenir un crédit sans apport va améliorer la rentabilité de votre investissement car cela va maximiser votre effet de levier.

L’objectif : maximiser l’effet de levier

Lorsque vous financez l’acquisition d’un bien immobilier locatif sans apport, vous allez profiter d’un effet de levier plus important. Vous allez en effet profiter de trois avantages :

• Votre investissement est beaucoup plus pertinent qu'épargner : le marché actuel est caractérisé par des taux d’emprunt très bas, inférieur à 2%, lors même que votre investissement vous rapportera probablement beaucoup plus ;
• Vous payerez moins d'impôt car : les intérêts sont déduits du montant des loyers et donc de vos revenus. En d’autres termes, plus vous empruntez, moins vous payez d'impôts ! ;
• Vous êtes protégés et assurés en cas de décès : dans cette situation, c’est à la banque de payer le reste des mensualités alors que les héritiers héritent du bien entièrement payé.

En d’autres termes, le crédit vous coûte moins cher et vous protège des imprévus.

Trouver le meilleur prêt immobilier possible grâce à un courtier en immobilier

La recherche du crédit immobilier idoine prend souvent du temps. Les étapes sont en effet nombreuses : vous devez non seulement trouver le prêt en question - ce qui suppose de vous renseigner sur les différentes offres de prêt d’une multitude de banques, de les comparer, de choisir - mais aussi constituer votre dossier, prendre rendez-vous avec la banque et négocier les termes du crédit. Toutefois, vous n’avez que 45 jours pour fournir un financement à partir du moment où vous vous engagez à acquérir le bien en question auprès du vendeur.

Ce délai, très court, présente un risque qui est de ne pas réussir à trouver votre financement en temps et en heure. Pour y pallier, vous pouvez faire appel à un courtier en immobilier. Un courtier en immobilier comme Pretto va en effet se charger de trouver à votre place l’offre de prêt la plus avantageuse selon votre profil, constituer votre dossier à votre place, prendre rendez-vous avec la banque et négocier avec cette dernière. Le gain de temps est donc conséquent. Le gain d’argent peut également être intéressant : le pouvoir de négociation du courtier est bien supérieur au vôtre et il pourra alors négocier des prix bien plus intéressants.

L’investissement locatif n’est donc pas si opaque qu’il n’y paraît. En prenant le temps nécessaire de collecter les informations dont vous avez besoin et de vous construire une stratégie rationnelle et fondée, votre investissement sera très probablement un succès.