Le dispositif Pinel en 2020

En contrepartie de cette déduction d’impôts, ceux-ci doivent investir dans l’immobilier neuf ou remis à neuf et respecter des conditions liées au locataire et à la location. Suite à une série de mesures mises en place par les autorités financières, l’investissement locatif est menacé.

Comment bénéficier du dispositif Pinel ?

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le logement concerné doit être :

• Neuf ou en l’état futur d’achèvement ;
• Ancien avec des travaux de rénovation à effectuer de l’ordre de 25% au moins du coût total de l’opération ;
• Destiné à faire l’objet de travaux de réhabilitation ;
• Destiné à être transformé en logement d’habitation. Le logement en question doit également se situer en zone A, A bis ou B1 et respecter les plafonds de loyers définis par l’Etat. Toute personne peut devenir locataire du logement à condition de :
• ne pas appartenir au même foyer fiscal de l’investisseur ;
• respecter les plafonds de ressources définis par le gouvernement. Si toutes les conditions sont réunies, l’investisseur peut espérer obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 300 000€ par personne et par an et jusqu’à 5 500€ par m2 de surface habitable.

Le Pinel menacé par les nouvelles mesures ?

Après une année 2019 qui bat tous les records, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a mis en place des mesures exceptionnelles pour freiner la production de crédit immobilier, boostée par la chute exceptionnelle des taux.

Les taux immobiliers ont atteint un niveau tellement bas que le HCSF recommande aux banques de fermer les vannes du crédit pour protéger les ménages contre un risque d’endettement. Parmi ces mesures : la suppression de prêts d’une durée supérieure à 25 ans et l’obligation de se conformer au taux d’endettement maximal de 33%.

Limiter les prêts immobiliers à une durée de 25 ans réduit la capacité d’emprunt des ménages français. Plus la durée de leur crédit immobilier est longue, plus la mensualité est basse et plus ils peuvent emprunter davantage de capital pour réaliser leur projet. Et pour les plus fragiles d’entre eux, augmenter ainsi leur capacité d’emprunt, les expose davantage au risque de surendettement. Le HCSF a donc mis en place ces mesures afin de protéger les ménages français les plus fragiles. Mais ces recommandations du HCSF s’appliquent à tous. Et si elles permettent de protéger certains, d’autres sont pénalisés par ces mesures.

En effet, les investisseurs se retrouvent pénalisés puisqu’ils doivent eux aussi se conformer aux mesures prises par les autorités financières. Habitués à dépasser les 33% d’endettement, les investisseurs voient leur projet immobilier s’effondrer à l’annonce de ces restrictions. Le Haut conseil assure que les cas exceptionnels seront traités de manière proportionnée à leur situation. Mais le marché de l’investissement locatif dans le neuf enregistre des chiffres à la baisse, du fait des nombreux refus de financement. Une situation contradictoire car les investisseurs présentent une haute capacité d’emprunt puisqu’ils disposent de revenus importants. Des revenus importants qui engendrent des impôts qu’ils souhaitent alléger grâce au dispositif Pinel, qui se trouve menacé par ces nouvelles mesures. Imposer un taux d’endettement à 33%, pénalise fortement les investisseurs et réduit les offres de location dans des zones où la demande de logement ne cesse d’augmenter.

Comment obtenir un financement ?

Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez faire appel à un courtier en crédit immobilier. Celui-ci sait en effet frapper aux bonnes portes en contactant ses partenaires bancaires qui acceptent d’allonger la durée d’emprunt (d’ordinaire de 10 à 15 ans pour un investissement locatif) à 25 ans. La durée d’emprunt étant allongée, cela permet une mensualité de prêt plus basse et donc de respecter les fameux 33% de taux d’endettement nécessaires à la concrétisation d’un investissement locatif.