Investissement locatif : la colocation avantages et inconvénients

Parmi les différents types de logement meublés (studio, T2, T3), la colocation est celui qui connait la plus forte croissance. Regardons quels en sont les avantages et les inconvénients. Et une fois n’est pas coutume, commençons par le point noir de la colocation : la gestion locative.

Colocation : une gestion chronophage

Avec des locataires plus nombreux et des départs et des arrivées pas toujours synchronisées, la colocation implique logiquement un plus gros turn over et une gestion assez compliquée et très chronophage.

Un turn over important

Si aujourd’hui la colocation n’intéresse plus seulement les étudiants et concerne des profils de plus en plus variés (jeunes actifs, quarantenaires et même séniors), elle reste majoritairement associée à un profil mobile et étudiant.

La quasi-totalité des colocations sont louées meublées. Énorme avantage pour les locataires, cela leur permet de déménager facilement… et souvent. Inutile de le nier, les biens loués en colocation ont un turn-over plus important que les monohabitations.

Certes il est possible d’opter pour un bail avec caution solidaire qui impose aux locataires de payer l’intégralité du loyer et cela même si un locataire est parti. Cette solution plus tranquillisante pour le propriétaire nécessite généralement de louer à un seul groupe (souvent des amis ou étudiants de la même école), pas toujours évident à trouver.

Une gestion chronophage

Si le turn over au fond n’est pas pénible en lui-même, la gestion qu’il implique, elle, l’est bel et bien.

Chaque départ ou arrivée d’un locataire va de pair avec :

• La publication d’une annonce pour rechercher un nouveau locataire (souvent sur plusieurs plateformes)
• La nécessité de répondre aux questions des candidats
• L’organisation de visites
• La réalisation d’un état des lieux pour la personne qui sort et un autre pour celle qui rentre
• La rédaction et la signature d’un bail

En un mot : une gestion complexe et chronophage.

C’est la raison pour laquelle nombre de bailleurs confie la gestion de leur bien à des agences de gestion locative. Cela leur permet de vivre une expérience locative plus sereine. Les agences se chargent de mettre en valeur le bien, de trouver des locataires, de rédiger les baux, elles gèrent la relation avec les colocataires, elles font l’état des lieux, réalisent les visites virtuelles et/ou organisent les visitent physiques. Les néo-agences, type Oqoro, offrent une gestion locative simplifiée et plus réactive et à un coût inférieur à celui des agences traditionnelles

Les avantages de la colocation : rentabilité et gestion du risque

Une meilleure rentabilité

Dans la grande majorité des cas, à prestation égale, la somme des loyers d’un appartement loué en colocation est supérieure au loyer loué en mono habitation.

Prenons l'exemple de la gestion d’un appartement meublé de 86 m² à Clermont-Ferrand: loué en monohabitation, son loyer approche les 1 000 €. Une somme importante qui n’est pas à la portée de toutes les bourses.

En colocation, il est possible de le louer sans problème à 1 200 € en divisant le loyer entre 4 chambres de 300 €. Cela représente une différence non négligeable de 2400 € sur un an.

Grande surface : plus facile de louer une colocation qu’une monohabitation

C’est mathématique et somme toute logique : plus la superficie de votre bien est grande, plus le loyer sera élevé. Et plus le loyer est cher, moins le nombre de candidats potentiels est grand. En divisant le montant total du loyer en autant de locataires, il sera plus facile de remplir votre logement Chacun des colocataires règlera un loyer à la hauteur de ses moyens. Cette facilité à trouver des locataires compense le turn over important et permet surtout de limiter la vacance locative.

Une meilleure gestion du risque d’impayés

Sur la base du même raisonnement, la gestion du risque de loyers impayés est également divisée en passant par la colocation. En effet, celui-ci est divisé entre les colocataires.

Illustration par l’exemple : pour une colocation de 4 chambres le propriétaire peut rédiger 4 baux individuels et demander possiblement 8 garants. S’il n’y a qu’un bail pour une famille et que celle-ci ne paye pas ses loyers, le propriétaire touchera aucun revenu locatif. Si un des colocataires ne paye pas son loyer, les deux autres continueront de payer le leur. La colocation permet donc de s’assurer un revenu permanent.

Une plus grande diversité de profils de candidats

Ce sera la conclusion : la colocation n’est plus aujourd’hui l’apanage des étudiants.

De nos jours, et particulièrement dans les villes où la tension locative immobilière est forte, de plus en plus de personnes se tournent vers la colocation : jeunes actifs, familles monoparentales, retraités. La colocation incarne pour certains une forme d’idéal du vivre ensemble. Cela offre en tout cas aux propriétaires-bailleurs une multitude de profils différents.