Comment bien remplir sa déclaration de revenus LMNP (et ne rien oublier)

Si vous louez un bien sous le statut LMNP, il est primordial de bien savoir déclarer les loyers que vous allez percevoir dans votre déclaration de revenus. Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux et selon l’option que vous choisirez, la manière de déclarer sera très différente. Sans oublier que le LMNP permet de fortement réduire son imposition, rendant ce choix d’autant plus important. On vous explique tout !

Régime fiscal : tout est une question de choix

Avant de se lancer dans le processus de déclaration, il est important de réaliser quelques démarches administratives. Pour commencer, vous devez vous inscrire au répertoire Sirene auprès du greffe du Tribunal de commerce auquel votre logement mis en location est attaché dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de LMNP.

Il s’agit du formulaire P0i (Cerfa n°11921*07) dans lequel il faudra préciser :

• votre identité ;
• l’identité de l’exploitant ;
• votre adresse ;
• l’adresse du bien mis en location.

C’est à cette étape que vous devrez préciser le régime fiscal que vous avez choisi : régime micro-BIC ou régime réel (simplifié ou normal). Et comme vous allez le voir plus bas dans cet article, ce choix est primordial. En effet, cela aura un véritable impact sur votre rendement locatif et sur votre imposition. Une fois tout cela fait, vous obtiendrez votre numéro SIRET qu’il faudra reporter sur votre déclaration de revenus complémentaires, le formulaire n°2042-C-PRO.

Comment déclarer avec le régime fiscal micro-BIC ?

C’est sans doute le régime le plus simple car vos formalités administratives sont fortement allégées. Pourquoi ? Car vous avez simplement à déclarer votre chiffre d’affaires réalisé l’an passé, à condition bien sûr que vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 euros (depuis le 1er janvier 2023). Résultat : pas besoin de joindre le formulaire 2031 et ses annexes à votre déclaration.

Pour y parvenir, il faut remplir la déclaration complémentaire des revenus dans le formulaire n°2042-C-PRO et se rendre dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles » et remplir les cases 5ND à 5PD de votre déclaration avec votre revenu brut. C’est l’administration fiscale qui se charge d’appliquer l’abattement forfaitaire de 50 %.

Attention : si votre bien est une chambre d’hôte ou un meublé de tourisme classé, il faudra remplir la case 5NG, 5OG ou 5PG de votre déclaration. Pour rappel, l’abattement forfaitaire appliquée est de 71 % dans ce type de bien et le plafond passe de 77 700 à 188 700 euros.

Comment déclarer vos revenus sous le régime réel ?

Le régime réel peut être très intéressant car il vous permet de déduire l’intégralité de vos charges locatives et d’amortir votre logement. Il peut même vous permettre de réaliser une économie d’impôt plus importante qu’avec le micro-BIC.

Il existe deux types de régime réel : le régime réel simplifié ; le régime réel normal.

La démarche de déclaration est légèrement différente selon celui dont vous dépendez. Voyons tout cela d’un peu plus près.

Le régime réel simplifié

Si vos revenus locatifs dépassent les 77 000 euros par an, vous êtes automatiquement rattaché au régime réel simplifié. Dans un premier temps, vous devrez remplir la déclaration n°2031-SD. Vous l’aurez compris : vous aurez bien plus de cases à remplir. Ces dernières sont divisées en trois catégories :

• les recettes locatives : Case 5NA ou 5NK pour le déclarant 1, Case 5OA ou 5OK pour le déclarant 2, Case 5PA ou à 5PK pour la 1ère personne à charge.
• les déficits de l’année précédente : Case 5NY ou 5NZ pour le déclarant 1, Case 5OY ou 5OZ pour le déclarant 2, Case 5PY ou à 5PZ pour la 1ère personne à charge
• les déficits non imputés pour les 10 années précédentes : Cases 5GA (2011) à 5GJ (2020)

Bien plus complexe que le régime micro-BIC, le régime réel vous demande de produire un bilan comptable simplifié, ce qui peut nécessiter les services d’un expert-comptable. Il a la responsabilité de produire un état des lieux comptable semblable à celui d’une société. Pour cela, il faudra remplir une déclaration de résultat par le biais du formulaire 2031 qu’il faudra envoyer au service des impôts des entreprises (SIE). Il faudra ensuite reporter votre bénéfice ou votre déficit dans votre déclaration 2042-C Pro. Et c’est là où ça se complique, il faudra également remplir de nombreux annexes supplémentaires :

• déclaration 2033-A : bilan simplifié ;
• déclaration 2033-B : compte de résultat simplifié ;
• déclaration 2033-C : tableau des immobilisations, amortissements, plus-values et moins-values ;
• déclaration 2033-D : relevé des provisions, amortissement dérogatoire et déficits reportables ;
• déclaration 2033-E : détermination de la valeur ajoutée.

Comment déclarer au régime réel normal ?

Si vos revenus locatifs dépassent les 254 000 euros par an, vous devez intégrer le régime réel normal. Ici vous devez produire un bilan comptable complet via les annexes 2050 et suivantes. Vous devez faire parvenir cette déclaration supplémentaire au SIE. Au-delà de ça, la marche à suivre est sensiblement la même concernant les déclarations 2042 et 2042-C Pro.

N’oubliez pas la CFE en LMNP

Last but not least, vous devrez également vous acquitter de la Cotisation foncière des entreprises (CFE) quel que soit le régime fiscal que vous aurez choisi.

Le montant de la CFE dépend de la valeur locative de votre bien immobilier deux ans avant l'année d'imposition, ainsi que de la localisation du bien. Toutefois, vous pouvez en être exonéré totalement, partiellement ou de manière temporaire dans certains cas :

• Si votre bien meublé de tourisme classé ou de chambre d'hôtes fait partie de votre habitation personnelle ;
• En fonction du lieu d’implantation de votre location : zone de revitalisation rurale, zone urbaine sensible, quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Pour bénéficier de ces exonérations, vous devrez remplir la déclaration n°1447-C-SD lors de la première année d'exploitation. De plus, si votre LMNP est située dans une zone territoriale éligible à une exonération, vous devrez remplir une déclaration 1465-SD. Dans tous les cas, en tant que loueur meublé, vous êtes exemptés de la taxe additionnelle à la CFE.

Chaque année vous recevez un avis d’imposition dématérialisé sur votre compte fiscal qui indiquera :

• le montant ;
• la date de paiement ;
• les modalités de paiement.