Combien de loyers impayés avant expulsion : Procédure et délais à connaître

Face aux impayés de loyer, la question de l'expulsion devient rapidement une préoccupation majeure pour les propriétaires comme pour les locataires en difficulté. Mais combien de loyers impayés sont nécessaires avant qu'une procédure d'expulsion puisse être engagée ? Découvrez les étapes et délais de cette procédure encadrée par la loi.

À partir de combien de loyers impayés peut-on lancer une procédure d'expulsion ?

Contrairement à une idée reçue, il n'existe pas de nombre minimum de loyers impayés fixé par la loi pour déclencher une procédure d'expulsion. En théorie, un seul loyer impayé suffit pour que le bailleur puisse entamer les démarches légales.

La réalité de la procédure

En pratique, la procédure d'expulsion suit plusieurs étapes obligatoires et s'étend sur une période minimale de 8 à 24 mois selon les circonstances et les recours utilisés. Cette durée explique pourquoi de nombreux propriétaires hésitent à lancer la procédure dès le premier impayé.

Le calendrier type d'une procédure d'expulsion

Voici les étapes chronologiques d'une procédure d'expulsion pour loyers impayés :

1. Premier loyer impayé : Le bailleur peut envoyer une simple relance
2. Mise en demeure : Après un délai raisonnable (souvent 15 jours après l'échéance)
3. Commandement de payer : Par huissier, généralement après 2 mois d'impayés
4. Phase judiciaire : Si aucun règlement n'intervient dans les 2 mois suivant le commandement
5. Décision de justice : Jugement autorisant l'expulsion
6. Commandement de quitter les lieux : Délai de 2 mois accordé au locataire
7. Recours à la force publique : Si nécessaire, après autorisation préfectorale

La trêve hivernale : une période de protection pour les locataires

Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, qui s'étend du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. Cette période suspend l'exécution des décisions d'expulsion mais n'interrompt pas les procédures en cours.

Comment éviter l'expulsion en cas de difficultés financières ?

Pour les locataires en difficulté

Si vous rencontrez des difficultés pour payer votre loyer, plusieurs solutions s'offrent à vous :

• Contacter rapidement votre propriétaire pour expliquer votre situation
• Proposer un échéancier de remboursement
• Solliciter les aides sociales : FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement), Action Logement
• Saisir la commission de surendettement si vos difficultés sont structurelles
• Demander des délais de paiement au juge (jusqu'à 36 mois selon les cas)

Pour les propriétaires : l'assurance loyers impayés

Pour se prémunir contre les risques d'impayés, les propriétaires peuvent souscrire une assurance loyers impayés comme celle proposée par Cautioneo. Cette solution offre :

• Une indemnisation des loyers non payés
• La prise en charge des frais de procédure
• Un accompagnement juridique tout au long des démarches
• Une protection contre les dégradations immobilières

Quelles sont les étapes détaillées de la procédure d'expulsion ?

1. Les démarches préalables

Avant toute action judiciaire, le propriétaire doit :

• Envoyer une lettre de relance simple
• Suivie d'une mise en demeure par lettre recommandée
• Faire délivrer un commandement de payer par huissier

Le commandement de payer doit mentionner :

• Le montant détaillé de la dette (loyers + charges)
• Le délai de 2 mois accordé pour régler
• L'information sur les aides disponibles (FSL, CAF)
• L'avertissement sur les risques d'expulsion

2. La phase judiciaire

Si le locataire ne réagit pas dans les 2 mois suivant le commandement de payer, le propriétaire peut :

• Saisir le tribunal judiciaire
• Obtenir une audience (délai moyen : 2 à 3 mois)
• Présenter les preuves des impayés
• Demander la résiliation du bail et l'expulsion

Le juge peut :

• Accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 36 mois)
• Ou prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion

3. L'exécution de l'expulsion

Une fois le jugement obtenu, le propriétaire doit :

• Faire signifier la décision par huissier
• Faire délivrer un commandement de quitter les lieux
• Respecter le délai de 2 mois accordé au locataire
• Demander le concours de la force publique si nécessaire

Cette dernière étape peut prendre plusieurs mois supplémentaires selon les départements et la politique préfectorale.

FAQ sur les loyers impayés et l'expulsion

Combien de temps dure une procédure d'expulsion complète ?

Une procédure d'expulsion dure en moyenne entre 8 et 24 mois, depuis le premier impayé jusqu'à l'expulsion effective, selon la réactivité du propriétaire, les délais judiciaires locaux et les éventuels recours du locataire.

Un propriétaire peut-il expulser son locataire sans décision de justice ?

Non, l'expulsion sans décision de justice est strictement interdite et constitue un délit pénal. Toute tentative d'expulsion "à la sauvage" expose le propriétaire à des poursuites pénales et des sanctions financières.

Que se passe-t-il si le locataire règle sa dette pendant la procédure ?

Si le locataire règle l'intégralité de sa dette (loyers + frais) avant l'audience, la procédure peut être suspendue. Si le paiement intervient après la résiliation du bail mais avant l'expulsion, le propriétaire n'est pas obligé de maintenir le locataire dans les lieux.

L'État indemnise-t-il les propriétaires en cas de procédure d'expulsion ?

L'État peut indemniser les propriétaires pour les loyers impayés pendant la procédure d'expulsion si la force publique n'est pas accordée par le préfet malgré une décision de justice. Cette indemnisation n'est toutefois pas automatique et doit faire l'objet d'une demande spécifique.

Une assurance loyers impayés permet-elle d'accélérer la procédure d'expulsion ?

Non, l'assurance loyers impayés ne modifie pas les délais légaux de la procédure d'expulsion, mais elle garantit l'indemnisation du propriétaire pendant toute la durée de la procédure et prend généralement en charge les frais associés.