Étranger qui achète un appartement en France : tout savoir en 2025

Un étranger peut-il acheter un appartement en France ? Oui, la législation française permet aux étrangers d'acheter un bien immobilier sans condition particulière de résidence. Que vous soyez européen ou non-européen, découvrez toutes les démarches, spécificités et conseils pour réussir votre acquisition immobilière en France.

Les conditions d'achat immobilier pour un étranger en France

En France, un ressortissant étranger bénéficie des mêmes droits qu'un citoyen français concernant l'acquisition d'un bien immobilier. Aucune autorisation spéciale n'est requise pour devenir propriétaire, quelle que soit votre nationalité.

Pour les ressortissants européens (UE/EEE)

Les citoyens de l'Union Européenne et de l'Espace Économique Européen jouissent d'une totale liberté d'acquisition :

Aucune restriction spécifique
Mêmes conditions d'achat qu'un Français
Libre circulation des capitaux
Possibilité d'obtenir un prêt immobilier auprès des banques françaises

Pour les ressortissants hors UE/EEE

Si vous venez d'un pays hors UE/EEE, vous pouvez également acheter sans restriction, mais quelques particularités s'appliquent :

Nécessité d'obtenir un numéro fiscal pour non-résidents
Procédure de vérification d'identité plus approfondie
Conditions d'obtention de crédit généralement plus strictes
Possible nécessité de passer par un notaire de votre pays d'origine

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Le financement immobilier pour un acheteur étranger

Obtenir un prêt immobilier en France

Les banques françaises peuvent accorder des prêts aux acheteurs étrangers, mais les conditions varient selon votre situation :

Pour les résidents en France : possibilité d'emprunter jusqu'à 80-85% du prix d'achat
Pour les non-résidents : financement généralement limité à 50-70% du prix
Taux d'intérêt : souvent légèrement supérieurs pour les non-résidents

Les garanties exigées par les banques

Les établissements bancaires demandent habituellement :

Des revenus stables et significatifs
Une assurance-vie (avec surprime possible pour les non-résidents)
Parfois, une domiciliation bancaire en France
Une garantie hypothécaire sur le bien

À noter que certaines banques françaises disposent de services dédiés aux clients internationaux, facilitant les démarches pour les étrangers.

La fiscalité immobilière pour un acheteur étranger

Les taxes à l'achat

Lors de l'acquisition, vous devrez vous acquitter de :

Frais de notaire : environ 7-8% du prix d'achat
Taxe foncière : à payer annuellement
Taxe d'habitation : en cours de suppression, mais encore applicable dans certains cas

La fiscalité des revenus locatifs

Si vous mettez votre bien en location :

Pour les résidents fiscaux français : imposition selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu
Pour les non-résidents : taux minimum de 20% sur les revenus nets

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Si la valeur de vos biens immobiliers en France dépasse 1,3 million d'euros, vous serez soumis à l'IFI, que vous soyez résident ou non.

Les démarches pour acheter un appartement en France

Étapes essentielles de l'achat immobilier

Recherche du bien : agences, sites spécialisés, réseaux d'expatriés
Compromis de vente : premier engagement contractuel
Délai de rétractation : 10 jours pour changer d'avis
Obtention du financement : si nécessaire
Acte authentique : signature chez le notaire

Documents nécessaires pour un acheteur étranger

Préparez à l'avance :

Passeport ou carte d'identité
Justificatifs de domicile (dans votre pays d'origine)
Relevés bancaires des derniers mois
Justificatifs de revenus traduits
Numéro fiscal français (à obtenir)

Le rôle essentiel du notaire

En France, le notaire est incontournable pour :

Sécuriser juridiquement la transaction
Vérifier l'absence de servitudes ou hypothèques
Effectuer les formalités administratives
Conseiller sur les aspects fiscaux

Pour les étrangers, le notaire peut recommander des traducteurs assermentés et vous guider dans les spécificités liées à votre statut.

Conseils pratiques pour les acheteurs étrangers

Choisir la bonne localisation

Pour un investissement locatif : privilégiez les grandes villes ou zones touristiques
Pour une résidence secondaire : tenez compte de l'accessibilité depuis votre pays
Pour une installation définitive : évaluez les services de proximité et infrastructures

Sécuriser votre investissement

Plusieurs précautions sont recommandées :

Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier international
Souscrire une assurance habitation adaptée
Prévoir la gestion à distance si vous êtes non-résident
Envisager la constitution d'une SCI pour certains cas spécifiques

FAQ - Achat immobilier en France pour les étrangers

Un étranger peut-il obtenir un visa en achetant un bien immobilier en France ?

Non, la France ne propose pas de programme de "visa investisseur" lié à l'achat immobilier. L'acquisition d'un bien ne confère aucun droit automatique au séjour.

Quelles sont les zones où les étrangers ne peuvent pas acheter en France ?

Il n'existe aucune zone interdite aux acheteurs étrangers en France. Cependant, certaines zones frontalières ou stratégiques peuvent faire l'objet d'autorisations spéciales, mais ces cas sont extrêmement rares.

Puis-je louer mon appartement français si je ne réside pas en France ?

Oui, vous pouvez mettre votre bien en location, que ce soit pour de la location classique ou saisonnière. Vous devrez toutefois vous conformer à la législation française en matière de location et déclarer vos revenus locatifs.

Comment gérer mon bien à distance si je vis à l'étranger ?

Vous pouvez faire appel à une agence immobilière pour la gestion locative ou à un property manager pour l'entretien de votre résidence secondaire. Ces services sont largement disponibles dans les zones prisées par les étrangers.

Quels sont les pièges à éviter lors de l'achat immobilier en France ?

Soyez particulièrement vigilant concernant les diagnostics techniques obligatoires, les charges de copropriété, les règles d'urbanisme et les éventuelles restrictions liées au bien (monument historique, zone protégée).